很多人卖二手房的时候很仓促，可能有很多原因，也可能也不了解到底自己的房子值多少钱。

房子的价格有很多种因素，地段，物业费，小区环境，绿化，停车位，楼层，朝向，房型等等。除了这些因素，缘分和运气也是一个很大的因素。

其实看了这么多年的二手房，我感觉有些中介都不一定有我对房子各种因素的了解。如果买过一次房后就明白下一次该买什么样的房了，就像买车一样，第一次不知道买什么车，但是第二次买车的时候就知道自己需要什么样的车了。买房是一样的道理。

买房的时候就要考虑好不好卖出去了，有人说还没买就要想到卖了，有一句话说得好，人无远虑必有近忧，有人说我买房子就准备住一辈子了，不会换了，但是社会在发展，自己周围的环境在变化，家里的事情也在变化，还真说不准自己的房子再住个几年或10几年后会换。细心的朋友在看过几次二手房后就会发现里面的很多问题。一般大家在看二手房的时候，中介带去看的往往总有这样或那样的缺陷，总没有十全十美的房子等着自己，不是中介不愿意给好房子你看，而是他手中确实没有非常完美的房子。各方面都比较好的房子一出来就被买家立马下手了，容不得你思考。网上也好，房产实体店也好，上面挂的房子往往是被筛选过N次的，懂行的买家一般对房子要求非常苛刻，楼层，朝向和房型一个都不能缺少的。

好吧我来根据我这些年的经验好好仔细谈谈如何买卖二手房吧。

买二手房要按照先后顺序来选房的。

第一，要确定好买房范围，一般买房都会有一个意向，有的是在自己熟悉的生活圈，有的是学区房，有的是地铁轻轨房，有的是为了方便上班，有的是着重考虑价格。首先确定好大致哪一块区域或者哪些小区是自己的意向小区，哪些小区是绝对不会买的。这样有目的性就会缩小范围，价格也更明确和了然于心。如果不确定区域将会花大量的时间去比较性价比，这样会搞得人很疲惫。

第二，确定好区域范围后就可以选择小区。因为二手房不比新房，新房有很多不确定因素，但二手房很多条件都已经定了，所以选择起来更加直接明了，比如物业管理的质量，物业管理的费用，绿化率，停车是否方便。这些是选新房无法比的。这些可以直接到各小区去走一圈，问一问情况，应该都可以得到明确的答案。第二步确定之后应该就可以确定2-4个小区来具体看房了。

第三，确定哪一栋或者哪几栋，这个非常重要。看房前一定要到小区里面走一下，对各栋都心里面有数，知道哪一栋靠那一边的光线好，视野好，房前屋后的大树有没有遮挡阳光，这一单元的哪一层光线Z好。新房源出来了问是哪一栋就知道是不是自己想要的房了，这样可以节约时间来挑房，免得每个房都要看。

第四，是Z无奈的一步，就是确定面积，这个与自己预期的总房价相关，一般自己心里有个底线，买房的总价包括手续费不能超过多少，这就决定了面积的大小。要有针对性的看，不要看完全超出自己能力范围外的房子，就算看中也买不起往往会影响看房的心情。

第五，就是楼层了，电梯房要看楼间距了，因为不同小区的楼间距不同，就决定了楼层的采光和视野。楼梯房Z好的楼层肯定是2-4楼，应该来说2-3楼是Z好的，这两层的价格往往也是Z高的，2楼3楼的房子与顶楼的房子有时候隔个1000元每平米也不是稀奇。当年2009年看二手房的时候，王家湾国美后面一栋楼，下面的价格在3800，顶楼有个房子卖到了2800，当时房东求我们去看我都不想去看。其实现在一般长期挂在中介里的房子一般都是1楼和顶楼，基本上很少有人问津，2到5楼比较好卖。2014年的时候电业新村的二手房价格在13000了，当时有个1楼价格在1万，性价比非常高，我看当时挂了好长时间都没有卖出去，可见楼层和价格是有很紧密的联系的。11楼高的电梯房一般7-10楼应该是Z好的，30层的房子一般12楼-28楼都还可以。电梯房Z不好的就是8楼以下的房子，价格应该都很低，而且有很大的谈价空间。当然所有的问题还是要根据小区的规划与楼栋的位置来决定的，很多不能一概而论。

第六，就是房型了，房型Z重要的是要南北通透，点式房和板式房的差别就是是否南北通透了。一般一梯两户的房子基本上都是南北通透的，一般一梯三户或者四户，基本上就是只有两户是南北通透的，中间的小户型就不通透了。这两个户型的单价就差别大了。在武汉，如果南北不通透在5月份的梅雨季节会很难受，采光不好的楼层家里往往会发霉长毛。房型其他方面就是看房间各个功能房是否实用了，有些房型不好的往往是厨房卫生间的门位置不好，餐厅或者客厅墙面不完整，门很多，电视和沙发不好放置，或者有的房型客厅是通道，行走不方便。有的房型功能区面积很浪费，有些面积不好利用。所有的这些只有通过多看，多比较才能了解房型的好坏的。再就是有少数房子是东西朝向的肯定也不好，武汉南北风很重要，西晒很烦人。

Z后一点就是缘分，有时候二手房的买卖就是缘分。买卖房的时候房主的态度有很大的关系。2014年我看过一个房，同时有几个中介带着3个买家来看房，房东可能第一次被看房，看这么多人来看，显得有些很反感，当面对着看房者跟中介说，以后不要一次带这么多人来看房，话语中有着强势的味道，感觉房子是我的，我有权不让你们看房。话语一出，我们看房者心里一片凉，除非你房子特别完美，否则大家不会考虑你这房子。其实买卖房的两者都是平等的，如果给人一种求着买的感觉，估计这房子不好卖，会觉得这房主不好打交道，后面过户的过程中会有很多麻烦和纠结。有很多人是第一次买二手房，可能对房子的优缺点不知道怎么看，所以卖房者也需要细心的讲解一些优点，但是不要觉得你爱买不买的，不买滚蛋的心里。买房者指出房屋缺点的时候也不要一语中的，语气要婉转，或者有想法跟中介讲，有可能蔑视的指出房屋的缺点会导致房主的心理不愉快，有可能造成不必要的矛盾和戒心。