意粉咵房

怎么破?二手房已网签,房东变卦不卖!律师进!

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二月下旬定了一套二手房,网签通过,合同没明确过户期限,付首付,贷款手续办完。为办税费减免,和房东协商,口头约定等房管局的资料复印,4月初缴税费,过户。悲催的,今天房东电告,不卖了。像这种情况,如果我要求按合同执行,房东是不是房子没办法卖给别人,我怎么做较好,约定的违约金2万,房价涨了5-7万。

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购房经验 房东 变卦 律师 二手房
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大头大头 大学三年级

可要求履行合同。法院会支持,不是违约金的事。

107477084 初中一年级
大头大头发表于 2016-03-27 20:44 可要求履行合同。法院会支持,不是违约金的事。

我不松口,他卖不了别人吧,两证在他手上。

小明去东莞 初中一年级
107477084发表于 2016-03-27 21:33 我不松口,他卖不了别人吧,两证在他手上。

网签了没有那么好搞的

107477084 初中一年级
小明去东莞发表于 2016-03-27 22:27 网签了没有那么好搞的

他不好搞?还是我不好搞?

misiya 高中一年级

他不好搞

郑律师 初中三年级

两码事,合同关系违约只承担违约责任,房子没过户,产权没转移,都是产权人说了算。

personnews 高中三年级

分享一篇知乎的回答 希望能够帮到楼主

房价爆涨,业主毁约,购房人怎么办?

著作权归作者所有。

非商业转载请注明出处。

作者:徐斌

链接:http://zhuanlan.zhihu.com/xubin/20628550

来源:知乎

2012年的时候我自己买房子,看中了一套体制内的二手房,学区,位置好,就在单位楼下。业主是一对体制内的老头老太,按道理来说属于体面人,信用良好。这套房子买的时候就比较便宜,基于我对房价的理解,这个房子有比较好的投资价值。所以我在买的时候就痛快的答应了业主的条件,在报价的基础上多加了5万以表诚意。签合同的时间已经比较晚了,因为条款有一些变化,中介没有准备相应的补充协议,业主就提出第二天再签。我给中介说,你们带没带合同范本,我们可以先把官方的合同签掉,补充协议反正都是一些细节,可以稍后再补,中介马上说:好好好,这么办没有问题。于是当天从6点搞到11点,顺利完成了签约,我立刻支付了定金。第二天早上我上班,先接到业主的电话。“小徐啊,你中介费支付了吗?”“还没。”“那你先别付啊,我这边出了点状况。”“什么状况啊?”“我儿子买另外一套房子,买不到了,业主要涨价,所以我这里钱不够。”“哦。需要我帮忙不?”(对方知道我是律师,而且正好是房产律师)“不用不用,我们自己能解决,需要再给你说,你先别支付中介费啊。”“知道了。”“你也理解我们,我们确实是没办法了,我把定金退给你。”“这个事情好商量!”这通电话还没挂,中介的六七通电话疯了一样的打进来。“徐律师,我电话打晚了,那个业主要毁约啊,你是不是刚接她的电话?”“对呀,他让我不要付中介给你们。”“徐律师,你可别听她的,她就是要毁约啊,她先给我打的电话,我说中介费已经付了。”“没关系,我现在付给你。”业主不希望我支付中介费,是因为业主想毁约,一方面想退定金,另一方面就是想退中介费,撕毁合同。一旦我付了中介费,这笔钱给了中介,退费就会比较麻烦。业主觉得我们才刚刚签了协议,效力可能还没有那么强。(又不是蒸鸡蛋)到了所里,找了下属小冉律师,让他找个律师函的模板。我把名字一改,让他给房管局发过去。这些天这种案子很多,律师函都是现成的。然后让中介约了房主。她讲了她的诉求,定金全部退给我,解约,我谈了我的理解,赔双倍我都不见得干,何况一倍定金。双方差距比较大。我们谈了这样一段话。我:阿姨。你是个体面人,我也是。你知道我是律师。阿姨:徐斌,我告诉你,我们是过来人,我们认识比你厉害的多的律师。我:阿姨,查封、抵押、过户你都办不成了。我现在要是愿意告你,一年后房产证就归我了。阿姨:我也咨询律师了,不是你说的那样。我:你的律师怎么说的?阿姨:他说,第一,买房合同上没有我的签字,合同可以无效,第二,我可以把房子过户给别人,第三,你这个房子是要避税的,我不配合你你一点办法也没有。我:你应该让他和你一起来。合同无效的事情就别扯了,法院有文件,夫妻买卖合同无效原则上举证责任在你,再者说你现在就在这跟我谈呢。第二个我今早已经在房管局把你这个房子冻结了,你现在要是能过户出去,我也能给你把房产证打掉,你还要赔善意第三人钱。第三,你看看咱们合同约定那个税谁付。阿姨:当然是你。我:当然是你。阿姨赶快去翻合同,合同只有一份北京市建委的范本合同,存量房买卖合同经纪成交版。二手房交易的税大头是两笔,个税、契税。按照交易习惯业主是拿到手价格,一切税费中介费都是购房者承担。但是这个是不符法律规定的,法律规定税费契税是购房人承担,而个税是业主承担。所以建委的范本合同是这样的:而为了能够让业主开开心心的得到服务把房源交给中介,中介宁可让购房人承担所有费用,就必须修改这个条款。修改条款的补充协议正是由中介起草的那份,其中绝大多数条款是对购房人不太有利的。由于常年从事这类工作,对合同算是滚瓜烂熟了,我们的律师可以闭着眼睛手写对自己有利的补充协议,而我这次用了Z简单的方法,就是干脆不签补充协议,给业主挖了个大坑。阿姨看完合同就傻了,意识到和自己的想象的不一样。我就给阿姨说:阿姨,你搞清楚,不是你配合我避税,而是我配合你避税。这房子现在可能Z多也就涨了十万左右,如果你非要和我折腾,我可以确定一年以后的这个时间我拿到房产证,你搬走。然后这一年我没地儿住,我的房租钱你要出,差不多十万。打官司我不用请律师,你要请,按照你这个房价律师费也便宜不了。诉讼费Z后也是你担。第三税费我就不管了,你该交多少交多少,也差不多十万。第四这一年你别想从我这拿到一分钱,你就别指望卖这个房子买房了。(沉默)其实看了合同的时候,阿姨好像就没心思听我说话了。我说:要不你出去给你内个律师打电话呗?阿姨:他不是房地产的律师他没你这么……我说:那咱们网签呗?阿姨:我和我儿子商量一下。后来业主妥协了,陪我办了网签,银行面签,过户的时候,我主动承担了全部的税费。我们回到正题,这一轮北京上海深圳房价暴涨,俨然像是回到了2013年2009年的时候,购房人遭遇毁约踩破了律师楼的门槛。这个时候在各路人等的折腾下,当事人在“房事”上早已没有理智了。谈谁对谁错已经没有意义。不如多说一些,该怎么办?购房人面对业主毁约该怎么办?三步。1、给律师打电话来律所面谈2、尽快起诉保全房子3、打赢官司,强制过户一切的谈判,都是以100%的胜利为前提的,双方无非是互相退让寻求利益Z大化,成本Z小化。所以,购房人切忌,在对方准备充分的时候还指望靠谈判来解决问题。先起诉,再谈判。可能你这里还谈着呢,那头人家已经把房卖给别人了,或者抵押了。在今年2月底3月初的时候,我们就开始频繁接到业主这一方的电话,大部分都是咨询如何毁约的。业主咨询毁约之后的两周到一个月时间,购房人会以业主咨询量十倍的数量来律所咨询:遇到业主毁约该怎么办?昨天一天我就收到了同样案情的四条私信是来自购房人的。业主想要毁约的时候,通常购房人还蒙在鼓里。所以业主比购房人先找律师,所以绝大多数购房人遇到业主毁约的时候,业主已经行动了一回合了。打了一个先手。如果双方都对法律充分了解,业主是有很大机会毁约的。这个时候有的购房人还在问,能赔钱吗?违约金约定了20%能赔到么?这个方向错了,说明你就不懂法,没经验。违约金再高,基于合同法,法院未必能完全支持。即便完全支持,也未必能填平房价的上涨。加上执行难的问题,房款被拿在业主手里,导致购房人错过了购房时机。广大购房人一般不了解,除了要求定金罚则“赔双倍”,合同约定违约金以外,合同法还规定了一种明确具体的违约责任:继续履行合同的违约责任。合同法 第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。通过要求对方承担“继续履行”的违约责任,购房人可以打赢官司,让法院把房子“判给购房人”。用法言法语说是判决业主履行配合过户的义务。如果不执行法院判决,就可以强制执行,单方过户。写到Z后,又想起当年买房的事。如果老太太当时不毁约,而是找我替他儿子摆平那一套的毁约业主,说不定是个皆大欢喜的事情。不过那就和我没关系了。官司打得多了,对人性越来越麻木。

personnews 高中三年级

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明珠还 高中一年级

文章很长,只看了一半,但是感觉很不靠谱。不过是签了合同,付了定金,中介费也没有付,怎么睡了一夜,好像这房子就成了买家的了?不能毁约,不能赔付定金,甚至房产证一年以后也会作废?夸张的是买家还通知房地局冻结了卖家的房产!卖家不诚信违背了合同,双倍赔定金是应该的,但不是说,房款都没拿到,房子就已经不属于自己了吧。反正我觉得这篇文章有点瞎吹牛皮的味道,不值得借鉴。

107477084 初中一年级

像我这种已经网签的,看来房东更没有什么好扯的了

107477084 初中一年级
zhubani520发表于 2016-03-27 23:32 两码事,合同关系违约只承担违约责任,房子没过户,产权没转移,都是产权人说了算。

你的意思是他承担合同违约金,法院不会强制过户。我也认为是这样

明珠还 高中一年级
107477084发表于 2016-3-28 00:01 你的意思是他承担合同违约金,法院不会强制过户。我也认为是这样

我也这么看

personnews 高中三年级

你没有看完

广大购房人一般不了解,除了要求定金罚则“赔双倍”,合同约定违约金以外,合同法还规定了一种明确具体的违约责任:继续履行合同的违约责任。

已经签订的合同 除了赔钱以为 你可以要求法院继续履行合同的

如果所有的合同 只要愿意赔钱就可以随意撕毁 不继续履行

怎么维护所谓的 契约精神呢??

赔钱是一种方式 要求继续履行合同 同样是一种方式

只是大多数人不知道而已

personnews 高中三年级

大家都是成年人 不要随便签字

合同这种法律文书 不是随便一签 然后赔钱就可以随便一撕的

这样也太儿戏了

明珠还 高中一年级
personnews

你说契约精神,很好!那如果出现了购房人凑不齐房款的现象,那应该怎么办呢?难道不是卖家扣下定金,购房人赔付中介费的局面?或者卖家去打官司,死守买家凑够数目?万一不是一两年的事情呢?说实话,我遇到过。

personnews 高中三年级
明珠还

那如果出现了购房人凑不齐房款的现象,那应该怎么办呢?难道不是卖家扣下定金,购房人赔付中介费的局面?或者卖家去打官司,死守买家凑够数目?万一不是一两年的事情呢?

不懂?啥问题?你的意思是要等买家凑钱么?

合同是约定了付款期限的,超过了期限,卖家是可以要求根据合同条款,解除合同不退还定金。

合同是对双方都是有约定的。

在买家按时 足额付款的情况下,卖方想要单方面撕毁合同,买方可以到法院起诉。

要求根据《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

赔钱是一种解决方式 继续履行也是一种解决方式。 你可以选一种。

还有什么不明白么???

明珠还 高中一年级

我是卖家,我觉得我能选择的只有一个,那就是扣下他的定金,因为他不能付足房款。请教一下:如果我选择赔钱以外的方式,比如继续履行合同,也就是要求他继续购房,你觉得可能吗?

明珠还 高中一年级

可能有点歪楼了啊,对不住楼主。

桃花怪 高中一年级

法院没有权利强制产权人过户,至于选择继续过户还是依照合同约定赔偿,这个选择权在产权人手里。文章里的那个律师就是狗屁不通。纯属忽悠小白们去花钱浪费时间的货。

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