武汉江山过了两万二，肯定基本卖不动。

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这么来看，华侨城简直白菜价

我只想说那地方1.8我都不要

合同房的后期费用确实太高了。

我预估是两万五可以买到比较好的房源了，它直接说三万以上。

华侨城观湖大平层真滴不错。

大华1.8，但是楼间距真滴太近了。

说滴对，是我没说清楚。我滴意思是有一些可以观江的二手毛坯在放，价格是两万二到两万五左右。它的新盘也是在捂盘，估计价格也会上浮。

武汉江山想卖豪宅价格，确无豪宅的基因。唯一亮点是可以看江，但你这青山江景能和汉口武昌核心区域的江景房比吗，其次是天生的劣势，江景房地处江南面朝江北。也谈不上小区环境，沿街几栋高层，无小区院子和绿化。商业配套差，更谈不上名校学区房

小区环境是差了点，感觉更适合做写字楼。

Z近青山好有存在感

就是谈谈，毕竟是选择的区域之一。

谈青山还是谈谈青山的绿化和安逸的环境吧。谈房价还是算了吧，么变了味，又招人来黑

大华物业都不好，武汉就没几个好物业了。那个给你说大华物业不好的。。不知道是那里被得罪了。。而且大华南湖世家，也是物业好出名的。。。当然，房屋质量小区特色也是一方面。

你有个点没说，大华铂金瑞府是市政供暖的。

武九线19年之前全部改造完成，今年开拆，环评公告都发了，什么划分武昌区的武汉江山，只凭他是奥山的，就不值。

奥山的物业才是真的差，不知道闹了多少次。

楼主照片没突出青山江滩的优点。。。

青山真的值得讲的，是公园，是绿化，和交通。。这是优点。和平大道武昌段简直产不忍赌，一到青山就绿树成荫。路面质量感觉都变好了。

青山我Z喜欢建二这一段

世纪江尚看江的3万买不到了

无武钢 不青山

对这一块比较熟悉，楼主踩盘辛苦，我也说说我的看法吧。

武汉江山在我看来就是一个笑话，只是奥山地产自己YY的产物，三个字可以概括“伪豪宅”，一点点来分析就明白了。1、先谈品牌，奥山是个湖北的本土房企，就跟本土房企来比较，体量比福星惠誉差远了，论品质更是被楚世家甩了N条街，从骨子里就压根就没有“豪宅”的血统，说白了就是压根没做过“豪宅”，而且手上Z大的项目就是青山的“奥山世纪城”，至于该楼盘的品质我也不想多说，只能说马马虎虎，得意上WQ的也不少，不论是楼盘质量还是物业服务，反正是没发现任何亮点。奥山世纪城的商业也只能用马马虎虎来形容，里面的业态属于中、低端，而且还有大把做垮了的商家和没有租出去的门面，就楼下沃尔玛的生意还凑合。奥山世纪城是奥山地产的天字一号项目，这个项目的水准大家也清楚，我认为奥山打造住宅和商业的水平Z多就是个中等偏下，跟豪宅八杆子打不着。

2、再谈地段，二环外青山区的滨江。Z近论坛上的风向大家也看到了，就连白沙洲都开始拉着青山开始比较了，可见青山区的地位下降得有多快，毕竟支柱企业GG了，青山区现在处于要死不活的状态。别听销售扯淡要归入武昌区，奥山能拿到这么大一块地说白了就是和青山区ZF的关系好，否则。。。举个Z简单的例子吧，某土豪买了这个“豪宅”，跟朋友谈起来，我买了个青山的“豪宅”，朋友们肯定会问他，你没病吧？从根本的原因就是青山区这边没有高端的写字楼和商业，高收入人群相对较少，而且人口老龄化得厉害。所谓好的地段就是寸土寸金，人人都想去的地方，二环外青山区的滨江绝对不算。

3、再谈配套，武汉人比较在乎的几个配套无外乎重点学区、高端商业、三甲医院、便捷的交通。学区绝对是奥山的短板，而且非常短，小区里面没学校，附近的学校全部都不能步行，而且都是渣渣学校；商业中、低端，没啥好说的，还不如建二的众圆广场，而且步行到奥山世纪城商业体约700米；医院和学区一样，还是短板，步行范围内没有，而且周边都是些渣渣医院。交通，基本上只能开车，如果59铁路不拆，开车只能走江边绕行，步行到Z近的地铁站有850米+，天气不好的情况下走路也够呛。

4、再谈小区品质，小区体量小（一共6栋一字排开，还被大马路分成两块），小区内的环境和绿化就别扯了，会所和健身场所估计有，但是小区规模摆在这里，Z多也就只能说有而已。青山江滩是公共绿化，反正谁都能去，没啥可说的。小区紧邻临江大道，背后是武九铁路，左边是二七长江大桥，不管铁路拆不拆噪音污染都跑不了，唯一可谈的就是江景，但是这个江景有两个问题，一个是西、北面才能看到江，二个是江对面压根就没有景。。。现在连二七滨江商务区还没搞起来，要等到二七搞完了才能搞丹水池的滨江，保守估计10年以上才能有点起色。

5、再谈价格，奥山世纪城的二手房售价1.8-2万左右，尤其是限购之后的成交量已经非常低了，毕竟同期大华的新房1.5万左右卖的，现在的行情大家都清楚，限购了外地人后武汉的购买能力有限，比如附近的铁机路融侨城，江景房卖2-2.2万，去化率也不高，目前积玉桥万达公馆的二手房成交价也集中在2.5-2.7的样子，所以武汉江山如果开3.5万/平，那绝对是大写的尴尬。

6、Z后分析一下武汉江山可能的受众，这个楼盘可能的购房者有以下几点特征（只谈自住的，投资的不谈）：1、土豪，手上有400万+现金流，而且有偿还能力的；2、不介意青山区的；3、不介意奥山的品牌的；4、没有小孩或者小孩上寄宿学校的；5、对商业没啥追求，反正保姆去买菜的；6、年富力强，对医院没需求的；7、不介意小区体量小的；8、睡眠质量好，不介意噪音的；9、只要能北面看江，而且不介意对面没景色的；10、准备长期持有10年以上的；

由于限购之后具备购房资格的人锐减，本地土豪能接受武汉江山的我感觉掰着指头都数的过来，如果武汉江山高价开盘，我很好奇能不能打破某楼盘首开的Z差纪录。