买二手房真是让人头疼啊

一样是红本在手

现在哪个好小区周围没有个链家系的

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中介费必须还价，不然血亏

深圳新房均价都9W一平了，二手房还是倒挂的，就算50平的极小户型，也得400W+，230W怕是几年前买的吧，或者是买的深圳坪山吧？

找个靠谱的中介很难啊！

2020年4月买的，罗湖很多250w左右的小两房。东门都大把。新秀，布心都有。罗湖250w的房还能租3500到4500。武汉市区的做得到么。你们不要都盯着南山，盯着后海说贵。现在龙华和宝安炒的比罗湖贵的多。深圳这波没涨30%到50%之前，综合性价比比武汉强的多。现在涨了一年多，性价比是不怎么样了。但武汉市区是真的不便宜。主要物业普遍差导致老房子保养的都很差，没有提供大量低总价的4，50平米的小两房。

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小中介主要是质量参次不齐，太多坑人的，吃人不吐骨头

40.50这个极小户型，只有北上广深一线城市才有，因为他们就是专门为深圳这种特高房价城市设计的，降低上车门槛，40，50的户型一般都是一房一厅（还是比较小的那种房间、客厅）。

我就在深圳啊，我同事2020年12月买的罗湖，7.8W一平，80多个平，650W+总价，首付了210多W，月供2.8W+。流水搞了好久。

武汉这种均价不到2W的城市，修这种一房一厅小户型，主要是开发商不好回笼资金，因为买的人不是很多，而且总价低，维护麻烦。

深圳不一样了，深圳就是因为房价普遍太高了，如果不修40,50的大量小户型，那么开发商更难回笼资金、缓解资金压力了。不管是政府还是开发商都愿意修40.50的小户型。并且深圳对40,50户型的需求量比武汉多得多。

深圳40到50的做小两房的电梯房不少，并且是十几年前就开始了的，两地大量看房比较一下就知道了，武汉的4.50基本就是单间或者一房一厅，主要公摊高，深圳17年之前的房子蛮多都有高赠送…武汉的房子无论产品还是理念都落后很多城市，你回来看就知道了，走的薄利多销的路子，新房供应量每年基本是深圳的6.7倍。每个价格阶段提供的产品都不尽如人意。深圳2020年之前，200万在市区安家小两房，武汉市区安家7.80的两房一样要120到150万。如单算套内面积，武汉7.80公摊一般25%到30%，实际使用面积比深圳50的高得房率两房大不了太多。结合当地的收入，房价一样离谱。

你这个有些夸张了啊 。

首先深圳，40.50，就算你修成小两房，那毕竟还是40,50的面积，带来就是居住品质的下降。这种一般都是过度用的，最终都要换成80平+起步的小三房。

其次，明显你说的是深圳关内低洼地，大概4.5-6W一平的位置，40,50平，大概就是200W+。现在这种4.5-6W一平的几乎没了，都是7W起步了，比如罗湖。沙井观澜都要5W起步了，龙华6.5W起步，布吉4.5W+，最后的洼地就是坪山那边，3.8-4W起步，算是价格最低的洼地了。

最后武汉40,50平，按照2W一平的价格，大概就是90-100W，相差越是一倍了好不。

还有，如果，按照投资升值来说，深圳买个50平升值确实划得来，但是那也是2020年之前，现在2021年之后，深圳的房贷、购房政策史上最紧，价格也已经大涨（2020年上涨35%以上），投资空间也压缩了很多，已经错过了大涨的2009/2012/2015/2019-2020。

总结就是：有好机会的时候，没有能力；稍微有点能力的时候，错过了好机会。

人一生不都是这样来来回回的吗？能把握住机会的又有几个人呢？

还有，武汉的公摊和深圳的公摊，也别说谁比谁高了，几乎是一个水准的。都相对比较高。

我也了解过不少楼盘的。

有一个深圳比武汉好的地方，那就是贷款利率，武汉比深圳要高一些，深圳一般4.9%，武汉普遍都市5.6+%。

以前很多地方有个人房源，房东直售，现在是少了好多！像我这种红本在，贷还完的房子现在都没有太好卖

我没夸张。我在深圳陆陆续续看了十年盘，武汉刚看了一年差不多7.80个盘吧。把我恶心的，哈哈，没下限，产品各种敷衍忽悠。沙井以前商品房小区不超过十个，都是小产权房的天下。都说了17年前深圳有蛮多高赠送的盘，当然集中在关外，但关内也有。福田新洲的中城天邑十几年了都保养的蛮新。你去罗湖看看实际的成交价，我说的还是罗湖平均水平的位置，不是特别差和布吉接壤的草埔那边。东门，国贸，布心，新秀，甚至蔡屋围这种和福田接界的地方，20年楼龄的50的小两房没你想的那么贵，我随便说几个楼盘吧，东门的金城大厦，东方皇宫。布心的青橙时代。小两房一般就在250万左右，这还是有电梯的，问题是武汉市区50平的如果有电梯，做两房的非常非常少，就算得房率深圳优势现在没那么明显，户型设计上也可以秒杀武汉。何况前面十几年深圳已经积累了很多高赠送小区，我再随便说几个89的四房。龙华的金亨利，龙岗的卓宏高尔夫，布吉的恒大国香山。南山知名豪宅恒裕滨城也是因为高赠送才领跑后海的，大家都不傻。武汉的你找个89的四房我看看。罗湖还是蛮多电梯两房的，只是楼龄久。武汉市区没你想的便宜，深圳市区没你想象的贵。你也说2020年是分水岭了。而深圳20年楼龄的房子比武汉10年楼龄的房子保养的好是大概率的事。

我也说了，2020年深圳没涨30%到50%这波之前，性价比是比武汉强的，大家也用实际行动证明了，全国人民都去买深圳的，就算二线也选择买杭州的，怎么没见来买武汉的，武汉楼市水平整体之低，甚至可能连省内的宜昌都比不上……现在深圳涨的快和香港一样了，当然也没什么性价比了，这是个比烂的社会嘛，我说武汉差，也没说深圳好，但不说总价，说产品，深圳的确强过武汉蛮多。

武汉市区的都是高容积率的筒子楼，每个价格区间无论刚需的150万还是豪宅500万起，都是稀烂的产品。你回来看就知道，200平米给你公摊60多平的豪宅筒子楼，哈哈哈。挑不出来好产品的。深圳郊区稍微上档次一些的刚需盘在武汉能秒杀一众豪宅，你能想象武汉的物业整体有多差么？有门禁的小区真的不多，门上小广告满天飞。一块片区和另外块之间都是城乡结合部，郊区容积率低点，但你能想象很多地方房子卖完了业主们住了十年，小区周边的路还是黄泥巴路么！？甚至没有路…这点连四五线的县城都不如好吧…好歹人家卖房子还知道修个路。更别提遍布全城的铁道和高压线。很多离铁路线100米的地方都种满了超高层，你服不服…这样的房子有什么舒适度可言。因为武汉特殊的地理位置，九省通衢嘛，武昌城区和汉口城区都被铁路分割的七零八落的。动不动就50层的超高层，哈哈哈。满城建筑垃圾。

武汉那些屎黄色土红色外墙的超高层也就忽悠一下农村进城的没见过世面的，但凡去其他比武汉楼市强的城市混过的，回来看看这些垃圾产品，都会忍不住吐槽的。这居然是一个没有真正意义商品房豪宅的城市。

武汉的规划，忍不住接着吐槽。铁路高压线高架桥…两边100米范围密布住宅小区，完全不把消费者当人看。其实可以更人性化一些，那些不怎么适合人类居住的地块用做公共设施。也少不了多少土地出让金…毕竟武汉这么大，江汉平原多的都是地。你们以后看郊区的新房千万不要相信销售说的，现在卖房子是什么样，收房的时候大概率是什么样的。先项目周边转一圈，看看有没有高压线和其他硬伤，路没修好的房子卖完了更加不会给你修。毕竟后湖的主干道都是高压线，徐东群星城那边主干道也是。金银湖环境还不错，很多小区也是和高压线无缝连接…盘龙城老城区很多盘卖完了十年门口的路都没修。江夏偏远一些的地方也一样。