【买房故事】人生第二套房，最终蹭上了二七滨江

从2022年六月开始看房，折腾了半年多，最后定了光彩国际141的户型，银行赶在年末最后一天踩着3.9%的利率放款。磨磨蹭蹭拖到现在才交作业总结，不过也算是完成了一件大事，献丑让各位大佬见笑了。

一、需求：

至少三房，学区要好，品质有保障，地理位置不能太拉胯，预算六百个以内（含买房+硬软装），交房早一点。

二、看盘：

1）越秀中交·星汇园

优点：位置好，小高层，容积率和公摊低，绿城物业；

缺点：梯户比高，小户型过多，周边老破小界面差，朝向不好，学区不太行；

2）长投保利·汉口印

优点：位置好，周边界面不错，独梯入户，通透板楼，建筑质量不错；

缺点：超高层，公摊大，学区不行，交房晚了点，算上装修时间都是三年后了；

3）远洋·长江樽

优点：位置很好，通透板楼，装修用料很不错；

缺点：超高层，公摊大且赠送面积少，商住混搭，毫无小区环境，学区不确定，据说可以搞定沈阳路（存疑）；

4）美联·五福路壹号

优点：位置极好，离江边近，公摊小；

缺点：学区不行，楼间距密集；

5）绿城·湖畔云庐

优点：物业和房屋品质很好，超低容积率；

缺点：靠近硚口，位置感觉有点乡里，学区勉强吧；

6）福星惠誉·月亮湾

优点：位置还凑合，单价相对便宜，学区可以期待；

缺点：连廊户，一期交房至今还不能办证，怕有雷；

7）龙湖清能·天奕

优点：位置还凑合，装修和物业品质不错；

缺点：已清盘，少量清退房，走流程订金要先交个人，学区存疑；

8）沙湖九号

优点：位置好，房屋和公区装修用料很好；

缺点：单价略高，装修太土了，十多年前的村炮风格，物业费过高，公摊有点大，学区一般；

9）金沙泊岸

优点：位置好，小区园林漂亮，学区凑合；

缺点：户型和楼内环境太傻X了，严重怀疑设计师的智商；

10）泛海·X海园

优点：学区不错，小区环境也很好

缺点：地段很诡异，太老了，看房感觉和优质大龄剩女相亲一样

11）保利天珺

优点：户型好，独梯入户，学区好，样板间装修标准很不错；

缺点：位置比光彩国际更偏，贴着高架，公摊大，交房晚；

12）福星惠誉·星誉国际

优点：学区可以期待，比较便宜；

缺点：周边真是破啊，而且小区内户型杂乱，整体品质不行；

13）新希望·D10（主要为了进去玩）

优点：好；

缺点：贵；

14）仁恒·滨江园（依旧是进去玩）

优点：很好；

缺点：很贵；

15）城建·光彩国际 （最终入手）

优点：学区好，独梯入户，户型方正通透，送两个的电梯厅，不是超高层，交房早；

缺点：靠近乡里，位置一般（除非二七滨江能兑现未来），公摊大；

三、心得：

1）影响房屋价值的权重：学区＞＞＞品质＞位置。武汉这个地方，哪里是市中心还真不好说，但双学区是YYDS，另外小户型占比过大会非常影响小区价值；

2）最近两三年的新房品质相较于之前可以说是脱胎换骨，这应该是得益于仁恒，绿城和龙湖等高端开发商逐渐开始入驻武汉所带来的高标准；

3）现在是绝对的买方市场，不怕你乱砍价，只怕你不敢砍，我所踩过的某楼盘，放风价6+，备案价5+，咨询价4+，最后报价3+，这还不算送的车位和物业抵扣券啥的，完全可以拿A来压价B；

4）买新房要不要找中介？不需要，中介基本上没有什么客观性，你自己看过的楼盘，他们肯定不推荐，你没看过的楼盘，他们就往死里吹；

四、总结：

光彩不是最好的楼盘，但是在有限的预算内，是最匹配我需求的楼盘

1）交房早且有保障，在这个多事之秋，这一点太重要了，在武汉，武汉城建还是可以保证这个下限的；

2）学区好，长春街三小+七一华源，片区内是清一色的高端楼盘，实地探访学校硬件也很好，师资和生源都有保障；

3）性价比高：其他满足我需求的楼盘，至少都要再加大几十万的预算，压力略大，光彩毛坯这价格，可以让我资金流不至于那么紧张

4）品质不错，刚开始有点不相信武建，但从现在全公建化外立面的建成情况来看，至少观感确实不错。而且之前觉得光彩容积率很高，但仔细研究了一哈，发现是因为那栋公寓楼规划住户太多了，拉高了整个小区的容积率，但住宅楼才27层108户，前后通透完全无遮挡，不怎么临高架和轻轨，住的很舒服。

买房和找对象一样，本质上是一个不断取舍的过程，不管你个人条件再好，预算再充裕，你都不可能得到你心目中的完美结果，抓住自己的核心需求，同时也要接受对方身上一些相对次要的缺点。

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我有点后悔了，二七滨江在2023年居然还涨了，当初对待贷款太保守，应该直接上新希望180的，这以后换房又要折腾