是的，你已经回答了租不租的出去，租多少的问题。

答案就在你的思考中，点赞。

发这个贴，不代表我想做什么，只是为自己20多年的职业生涯也好，投资生涯也好，做一个记录，看不懂逻辑的，我也没办法，现阶段就是很复杂的，当然也许我根本上就判断错误了，没事，怎么来的钱，再还给市场，出来混总是要还的，记录一下自己的失败和愚蠢，也是有价值的。

最后无非是躺平而已，当然年轻人发现了新大陆，投的东西收益超过了银行利率，你就去投，自然有结果。

一年2%的租金收益，需要五十年才能回本，五十年后你的房子就算不塌估计也成危房了吧？你买房的目的就是为了五十年后收回这笔投资？那你赶紧多买几套，就当是为***做贡献

有个投资99%的成功率，你全部资金1000万。

赌徒的做法，1000万全押。输了就万劫不复。

理性的做法，1000万分成10分，一次次的收获99%的成功几率。

《孙子兵法》未料胜, 先料败。

我觉得很有道理。

   其实二世祖也不想转型，也只会卖祖地和放高贷，在家里点地成金多安逸，不用出门受气，但环境已经不允许了。

   8亿人负债，人口负增长，城镇化率近70%，KFS暴雷，地皮收入近年来也完全靠自买自卖。

   太阳底下没新鲜事，盛世之牛马，郭嘉不会允许你们买房的稳赚躺在炕上抽着烟玩着手机，谁来做下人。

   炒高是为了卖，卖出去了庄家都润了，你们这些被套的梦里啥都有。

谢谢，我还真缺乏这种谨慎的精神，这么多年我人性中确实最缺的就是这个。

我也在想，我还擅长什么，除了投资，本业，其实我其它都不会，这种时候真的是要谨慎。

其实回头看，投资是马拉松，一个错误就能搞坏心态，也许真的该躺平，退休了，何必晚节不保，所以我的今后策略就是--------

住我想住的，租能租的，卖差的，躺平。

投资的本质就是选择筹码，聊了半天说白了，房子现阶段不是一个好的筹码。至于现在什么筹码好，那是另一个话题，如果实在没有好筹码那么现金就是好筹码。

和太祖没法比，一个是天上一个是地下

核心城市的核心地段的房子。

抗通胀属性肯定有的。

都说日本房地产泡沫。

但是日本东京的房子，按日元计价，已经新高了。

但是日元的汇率跌了很多，日元的汇率有两个高点，一次是1995年一次是2011年。

2次1美元换日元都到了80以内。

现在日元和美元汇率，是1美元接近160日元了。

所以按美元计价，日本的东京的房价还是接近腰斩了。至于别的地方。就不说了。日本很多地方像中国的玉门，比鹤岗还惨，房子白送都没人要。

普通老百姓，有多余的钱，中心城市买个地段不错和好卖的户型出租，不贷款是可以的。

武汉目前房租租金收益率大概2%。说实话，偏低。2.5%到3%就非常舒服了。

国外租金收益率高，是因为税，房产税所得税一扣，最后到手也就3%不到。

首先，相对于收入，东京的房价没有想象中那么高，三四线城市也没想象中那么低。所谓1日元的房子，是要你自己出钱翻新才能住的，按那边的工价实则也不便宜。

其次，买房后按折损率算，东京可能不算高，但按折损总值算，东京遥遥邻先。500万的房子买到手就是二手房了，住个10年20年中古屋还能卖300万烧高香了。

最后，东京是去中心化最失败的案例，副中心只有一个横滨做起来，就业和生活配套都在市区。武汉则是去中心化最成功的案例，从汉口一家独大，到商务区，商业区遍地开花。偏居一隅的光谷生活配套也丝毫不落下风，就业机会薪资水平更是遥遥邻先。郑州合肥则是转移中心成功的案例，深圳也是，眼见小弟一个个超越，罗湖都不敢说自己是核心地段了。

感谢大佬光顾啊

   房租比 2-2.5%我是这样算的，因为银行利率大概率要1.几，实际上现在核心区域房价已经到了这个范围，再下去说实在的，不谈核心区域的其它属性，就谈租售比，就已经到了一个临界点了，光谷东同理，再怎么抹杀这个区域，那边还是有年轻人，有就业的。

   房租比真的到3，房价还要掉，当然不是不可能，跌的时候啥都可能，看长期，这种情况不可能不修复，市场惯性就在那里。

    我觉得反弹路径，应该是先L,再上，现在L的竖部分我个人认为接近尾声了，再下去都是情绪了，横一段时间，多空僵持一段时间，然后再上，现在比着低价卖的情况不可持续，就跟16年比着高价卖一样，都会进入一个多空均衡的地方，然后再选择方向。

    其实怪只能怪20年以后的年轻人太着急，太没经验了，这次狠狠的上了一课，什么叫投资失败。

    当然房子现在不是好的投资产品，涨了20年了，我们这代人吃到了全部，是不是对年轻人不公平，也是的，这没有办法，时代的局限性。什么是好的投资产品，不知道，就业都难，房价跌，万物通缩，后果大家都看到了。

    关于日本的研究，我不懂，不好说，但是不谈东京，就我知道的，全世界大城市的核心地段都跌过，最后都反弹了，无一例外，日本算极端，也有纽约，伦敦这种后来新高又新高的位置，这就是后话了。

    至于中国，我个人认为，我国14亿人，生育率只是低了不是停了，再怎么折腾，人口基数依然在那里，全国20个大城市集中人口，这是所有专家的共识，不可能和日本一样，只有东京和大阪。

   至于武汉，这次的跌就是上次拼命击鼓传花的后果，已经看到了，后市看理性，稳定，20年买，24,25年卖的这波人，注定要被收割，这是没有办法的，认知决定的。

然后统一说一下，武汉房子的层高问题，容积率问题，后期会不会老破小问题，是不是供大于求的问题。

供大于求？是的，但是大家去看看商品房地图，新房子都是在哪里，没错都是外围，这就是为啥上轮拼命忽悠老百姓的原因，本质上是割韭菜，外围并非都没前途，但是类似小军山，蔡甸，新洲，长江新城这种，要人没人，要配套没配套，要就业没就业的位置，说个不好听的，你信开发商的规划，就是鬼话，惨不惨，自己清楚。

层高问题？高，变态，高层是因为核心区域没地造成的，并不是郊区没地造成的，郊区50层的房子统统其实就是为了赚你的钱，别想多了。

容积率？5点几的后市都不看好，市区3-4左右的后期有扛老的价值，老房子，新房子？想多了，我们的房子经过了3代改革了，00年以前的房子叫老破小，砖横结构，时间长了会垮，10年之前的6楼小区房，18楼小高层就是第二代，现在30楼的已经是第三代了，讲的是板式结构，几梯几户，楼间距大，活动区域大，这种房子怎么能跟老破小比？当然下一代，做到18楼，楼间距大，容积率做到1点几，还核心区域，还卖你1w一个平方，开发商说：大哥，我不玩了行不行，要我送就直接说，何必还打个买房的旗号呢。

高位接盘侠发表于 2024-06-20 17:31 和太祖没法比，一个是天上一个是地下

    每代人有每代人的使命，建郭后郭嘉很穷，出门又被漂亮打压，80.90.00后透支自己未来的30年换来了郭嘉的强大，今日的和平，其实也是值得的，总比做太祖那时的乱世炮灰强。

   10.20后等他们成年忠郭总人口应该会降到6亿，房价如葱的年代来临，所有人不会透支30年去买一堆砖瓦，这是好事，不过他们也有他们的使命，反正没有一代是白活的。

至于10.20后的使命是什么，这要看国际形式怎么走，纷纷扰扰百年以后，一切又重头。但我肯定的是忠郭的未来肯定不会继续呆在家里卖地盖房子，猥锁发育装备备齐总有出门的一天。

开始在国际上用人民币结算石油，美帝不能忍

   宏观忠郭历史ZZ，凡帮大庄家完成某项使命的臣子，最后下场都是一个不留。

   现在也一样，房地产已经完成了他的使命，于是各个KFS都润了，因为他们知道大庄家不再需要他们了，留下和那些臣子一样。

不要什么东西张口就来，做点基本调查比较好。

东京圈和首尔圈都是很有典型参考价值的。

东京的都心区差不多就是武汉的内环商务区，23区差不多就是武汉的三环内。像什么琦玉神奈川都属于很远的地方了。相对于收入，东京核心区的房价也是属于很贵的。

武汉说是去中心化，其实基本盘还是在三环内。各种配套和商业人流量都是这样。

所谓的武汉远城区副中心，这波是跌的最惨的。光谷也不例外。

什么左岭，花山，都是泡沫。你说他们有什么配套？三甲医院还是大型商业？论配套，连白沙洲都不如，所以跌的很惨。2017到现在，花山修了个地铁19号线还有什么？就是不停修房子。光谷东稍微强点，也强的有限。

另外武汉的经济主体还有就业主体还是国企和政府主导。光谷有高新产业。但是搞到现在顶破天也就占武汉15%的经济体量。更不用说很多光谷就业的不一定住光谷。尤其是高管。

最后说句光谷的那些疯狂内卷的码农和研发平均工资可能高些，但是这些人消费力属于严重PDD化的典型，讲性价比，喜欢网购，对实体经济并不友好。相对而言，国企还有医院GWY的消费力还强些。武汉医院的医生就有十几万人。武汉三甲医院就有近10万医生。你说这些医生是不是高薪？光谷又占了多少。从职业稳定性和失业压力来讲，医生的稳定性远超所谓的码农和研发。国企总部和金融机构区域总部，也是中心城区居多。

如果租金收益率2.5%左右。二手房抛压就会小很多。

因为大部分人卖房的钱出去投资做生意，也是亏钱的下场。大部分还是会理财。现在理财收益也就2%到2.5%左右

长期看，法币国家，通胀是一定的事。

这两年的通缩，是不正常的，也不是长期的。

20多年前的亚洲金融危机期间，中国也经历过通缩。

也经历过大下岗。和现在很像。都是经济周期。就看什么时候走出来。

底部的时候，各种故事都有。自己抉择。

大部分人说到底都是跟风。跟风买，跟风卖。

首先，拿东京类比武汉本身就有不合理的地方，东京人口3800万，武汉城区勉强1000万，相对于北上广深的房价收入比，东京很合理了。

其次，东京是去中心化最失败的案例，东京23区以外有近3000万人口，拥有像样的就业机会和生活配套的地方却不多，都需要到23区就业，购物等，所以造就了稀缺性。

武汉去中心化是相当成功的，内环的钟家村被外围的王家湾搞熄火了，内环的司门口让贤给了外围的光谷广场，江汉路也更多是一个旅游打卡点。外围的永旺、宜家一点也不虚环内的商圈。

所谓的基本盘在三环内是因为人口还没大规模跨过三环，现在湖北人口还在加速向武汉迁移，增量肯定都是三环外。

现在光谷东大悦城很热闹了，明年光谷创新天地来给他分流，也有和老牌商圈叫板的资本。

另外你说的医疗，光谷人口增长快，医院也增长快，花山的光谷人民医院，左岭的未来城三医院和武汉新城中心医院也都在建设中。

这些配套和就业也都会落地光谷，小病这些医院够了，大病，不也有光谷同济吗？

笑死人。你这理解力。

我前面都说了，东京的房价不贵，主要是汇率问题。这都理解不了，就不用争了。

还有不要一口一个去中心了。

难道你眼里所谓的中心就是商业？建个三甲分院，弄个商场，就可以吹配套。去中心。。。

武汉有行政中心，金融中心，有教育中心，也有卫生医疗资源中心。还有旅游资源中心。

所以武昌+江岸+江汉就是武汉的中心。省市直机关基本都在这3个区。省示范名高这3个区比别的区加起来还多。省示范小学，这3个区也是最多。三甲本院，也是这3个区最多。各银行和券商，保险在武汉的省级分公司也集中在这3个区。还有武汉的大型高端商业也在这3个区。所以二手房价抗跌多了。而吹泡泡的花山左岭之流，现在二手房接盘的都没几个。

成都合肥都是把市府和省府搬走才造就了新中心，武汉没有搬。买了套光谷的房子就天天意淫去中心。真是搞笑。王家湾去了钟家村的中心，怎么二手房价没有钟家村高？司门口是受限黄鹤楼限高。司门口城市面貌基本30年没怎么改了，近十几年都没有新小区。武昌的区的新商业，万象城，SKP，梦时代，定位和人流哪个不比光谷广场强。2024吹商铺大面积空置的光谷广场，捏倒鼻子哄眼睛。以前光谷广场最大的人流量是藏龙岛的学生，人家江夏搞了几个商业之后，光谷广场早就凉了几年了。