写的很好，感谢楼主一下

不错 全面了解了一下

是啊 不管大小开发商，都是载人的主

马克一哈

这写的很好啊

商业地产就是泡沫

好贴！巨顶

好帖

每天死那么多人，不多死几个开发商。

顶一个,学习了!

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学习一下~

学习学习！斑斑赶紧来撒花吧！

有用，谢谢

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顶一下。

等哈仔细的阅读哈。

购房陷阱八：楼书模型，只能仅供参考

　　在期房销售的时候，由于房屋没有交付，只能通过一些辅助工具来了解项目的具体情况，这些工具基本上就是楼书、模型和VCR（精美的视频短片）。由于辅助工具和实物之间存在差异是无法避免的，就像时下流行的网购，图片和实物无法做到一模一样，所以一些不良开发商就在这方面动起了脑筋。

　　先讲讲楼书

　　楼书是购房者对产品Z直接的第一印象，也容易给购房者造成思维定势，甚至开发商在楼书的设计上是故意引导，比如：

　　1、楼书做得非常精美，让人容易联想到产品的品质。要知道，你买的是房子，不是精美的楼书。楼书再精美，产品不精美也白搭。

　　2、很多楼书中的套型图是不标明尺寸的，为的是让购房者失去空间感。比如说一些房间的开间太短，放下一张床后就很难通行。 遇到这种情况，开发商会在不标注尺寸的情况下，人为缩小床、柜子、椅子或者桌子的比例，在套型图上的体现就是房间布置了床后空间还显得很大。一般购房者肯定上当。

　　3、即使标明了尺寸，有些套型图也是变形的。一般都会把进深改短些，面宽拉长点。利用购房者视觉上的不敏感，这样做很容易获得购房者对套型图的好感。如果有人不信，可以将项目的施工图纸和楼书上的套型图做同比例缩放，然后比较，就能看出问题。

　　4、现在楼书上的套型图都会做辅助设计，放上家具，用二次装修弥补自身设计的不足。比如说套型图中一些裸露的承重柱，就会被装饰掉，或者包进去。反正二次装修的设计有的是办法藏起那些开发商不想让购房者看到的东西。

　　再说说模型

　　模型Z容易出的一些问题：

　　1、外立面的用材很模糊。这是Z大的问题，用劣质的涂料和石材干挂，成本相去甚远。但在模型的表现上，很难区分。比如有一些项目的外立面用的是仿石漆，自身就是模仿石材，而在模型的体现上就是干挂石材。如此一来用仿石漆和石材干挂成本和品质相差大了。

　　2、楼间距、道路宽度和绿化面积在模型上的体现与实际往往都有出入。不知道会不会有购房者，在买了房子之后，还去实地测量楼间距，然后再和售楼部的模型进行比较。至少我做了这么多年没碰到过一个。再说，这方面没有国家的硬性规定，没有规定，没有监管，本身就是一个问题。

　　3、有一些分期开发的项目，故意用概念性模型忽悠购房者。概念性模型就是指那些不写真的，只给出一个模糊建筑物轮廓的，重点描绘项目规划的模型沙盘。有一些项目还在同一个沙盘中既有写真型模型，也有概念性模型，但是那些比较高的建筑物，对景观和采光造成影响的建筑都用概念性的模块，比如用一些低矮的水晶示意而已。而实际上，这个低矮的水晶在项目建成后是一幢幢参天的高楼。

　　Z后我简单说以说VCR。这些小短片制作成本是很高地，开发商之所以不惜血本就是因为开发商想通过这玩意儿强化购房者对项目的良好预期。要知道，这些都是项目被美化过的部分，是开发商想要让购房者看到的东西，会不好吗？

　　无论是楼书、模型还是VCR，都有一个共同的地方，就是在Z不起眼的地方，Z角落的地方，用Z小的字标明：经供参考，如有不符，请以实物为准。

购房陷阱九：排队购房，开发商浑水摸鱼

　　一年多以前在中国的有些城市，售楼部被挤爆已经成为一道无奈的“城市风景”，当然了，现在已好景不再。可想想看，平头老百姓为了一套房子，花尽自己毕身的积蓄，换来的却是毫无尊严的所谓的“排队购房”——颇有些旧有的计划体制下的腐臭味。

　　然而，如果当我们把整事情的表象，如剥竹笋一样一一扯下，露出来的就是火爆现象背后冷酷的本质。在这个过程中，你失去了选择的权利，你失去了思考的权利，你也失去了作为“上帝”应有的尊严。

　　如果要追本溯源，找寻现象的本质，那还得从开发商的销售手法说起。

　　一个房地产项目在销售过程中，Z重要的就是预售之前的蓄客期。蓄客期做得好不好，对项目来说是一竿子捅到底的事情。所以很多开发商只要在资金压力不大的情况下，如果蓄客期不够长，或者做得不理想，宁可拖延开盘的时间。

　　蓄客期的主要工作就是在重金推广的基础上，接受登记或预定。一般性蓄客期的时间在3-6个月。如果太短了，积累不了足够的客源，尤其是高端楼盘；如果太长了，客户的流失率会提高，尤其是刚需楼盘。一般性在房地产销售中对于蓄客期积累的客户数量至少要达到所推房源数量的3倍。如果为了引爆消息，制造热销的局面，这个系数还可以增加。

　　解释了上面的内容，再让我们看一看开发商为什么热衷于这种销售模式：

　　1、人为制造供不应求的紧张局面，谋取暴利。这种排队销售的模式，往往会配合“少量多批”的推盘策略。比方讲，某楼盘一共300套房源，分3次开盘，每次推100套房源，但每次开盘至少招呼300个登记客户过来排队。每次排队购房，开发商都会发号，目的是为了摸清楚需求人数，如果人数多，开盘价格肯定会定高，如果少，则理性定价点。所以遇到这种情况都是让购房者等到天荒地老，然后开发商慢悠悠的在Z后一刻确定开盘价格。

　　2、控制销售节奏，让购房者按开发商的意愿下单。房子毫无疑问是奢侈品，但我没有见过用如此猥琐的方式购买其它奢侈品的。如果你有过排队买房的经历，你一定会有一种被销售人员牵着鼻子走的感觉。每次放几组人进来，每组只给几分钟时间选择。说是选择，其实就是按销售人员的指定购房，稍有犹豫，房子就属于在后面排队的购房者了。这种销售方式就是让购房者无法从容选择，按照开发商的意愿选房。如此一来，开发商会乘机先将非优质房源销售一空，剩下的优质房源是用来创造更高利润的。

　　3、人为制造热销局面，为楼盘做活广告。人都有一种从众心理，也就是羊群效应。当潜在购房者看到一个项目被人抢着买，很自然地他就会有种跟风的冲动。所以有些开发商为了得到这种效果，不惜作假，找一些房托过来排队，人为制造热销假象。

　　在这里，我建议我们的刚需购房者，在排队买房的时候头脑一定要冷静，有好的或者过得去的房源你可以当场下单，如果没有好的，宁愿等下一波。毕竟你不是炒房客，买的目的是为了卖，价格越低越好。刚需人群在选房时我建议不要太在意一时价格的涨跌，这些数字对于刚需人群来说只是数字而已，没有太大的意义。虽然我也知道，我站着说话不腰痛，但对于普通刚需人群而言，房子Z重要的属性是生活必需品

这个是对于国家制度的转型一些看法，感觉也是国家逐步实现当中。对与不对，后续可以到得到。

07年金融危机之前决策层其实是下了决心调控房地产市场的，后来很不幸，金融危机打断了原定的计划，地方ZF几乎是动用了所有能动用的政策来鼓励购房，银行首付Z低是2成，利率下浮30%，前所未有。因为中国经济主要是靠投资拉动的。

　　现在全球经济确实有二次探底的危险，即使不探底，中国经济已经不可能在近几年有2位数的增长了。其实决策层已经开始布局其它方面的投资来替代房地产方面的固定资产投资了：10年水利投资4万亿；5年航空投资1.5万亿；5年保障房投资6万亿左右（该数据不详）；还有环保节能和污水处理等等。只要经济增速能达到一定水平，房地产行业从长期来看在国民经济中的重要地位是要有所下降的，这是必须的结构调整，不能长久依赖房地产行业。

　　如果出现二次探底，按照目前的负债水平，已经不可能再像金融危机时期那样推出大规模的经济刺激计划。但是有可能在中央默许的情况下地方逐步放松当前对房地产行业的行政限制。

　　另外很关键一点就是看人民币的国际化。之所以人民币的国际化和国内的房地产调控一并实施，就是因为担心大量的热钱涌入国内固定资产市场，导致日本或美国的资产泡沫爆裂进而引发的经济衰退。在我看来这是一个长期的过程，并且伴随着反复，为了减少波动，国内税制改革必然先行，比如说房产税的面要扩大，在住房销售环节的税改也会在必要的时候提上议事日程。

　　总得来说，目前国内的楼市，尤其是沿海一二线城市的楼市必须要保持一个调整状态（至少涨幅必须要趋缓，这是政治任务），给老百姓一个交代、不沾上热钱、给今后的税改创造一个有利的舆论环境、给中国经济结构的转型让一条路。

　　说得有些大，有些泛，仅供参考。

现在市面上口号打的Z响的手法，大家好好斟酌。

购房陷阱十：赠送面积，到底送了些什么

　　现在有很多楼盘，为了吸引眼球，也为了增加销售的亮点，大打赠送面积牌。购房者倒是趋之若鹜，尤其是刚需购房者对这种赠送面积的诱惑是很难拒绝的。对于这种情况，我们要一分为二的看，不能一竿子打死，也不能一边倒的就认为是占了大便宜。我们要从两方面来看：

　　1、赠送部分面积是否属于计入产权部分。

　　建筑面积=基地面积×容积率

　　建筑面积就是开发商的可销售面积，在基地面积固定的情况下，建筑面积和容积率成正比，即，容积率越高，开发商可销售面积越多，这也意味着利润越高。但是容积率在土地出让合同中是规定了范围的，不得超过规定范围的上限。一般性有三种方式突破这个束缚：

　　1.1、通过当地ZF的规划委员会，补偿土地差价款，要求增加容积率。这是一种合规的手段，今后项目综合验收不会出问题，是ZF承认的结果。

　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，三证是允许按时办理的。）

　　1.2、私自增加容积率。这就是一件非常严重的违规事件，不过也要看地方的态度：有些地方会承认既成事实，处罚了事。有些地方严格执法，防止FB，按规拆除。

　　（购房者如果遇到前者，没有问题，三证是允许按时办理的。但是购房者如果遇到后者，处理起来会非常麻烦，要看地方监管部门的态度。）

　　1.3、利用当地《城市规划管理技术规定》中对不计入容积率部分的解释，打一些技术上的擦边球。这是该行业非常通行的做法，前两种突破方式风险过大，一不小心就会阴沟里翻船。

　　（购房者遇到这种情况是不会有问题的，是开发商灵活运用技术规定的结果。）

　　开发商从利润的角度出发，基本上不会把计算容积率部分送给购房者，而是利用购房者对技术规定的不了解，利用信息的不对称，把不计算容积率部分送给购房者。对于这部分不计容面积，是无法写入产权的，只有使用权。这都很正常，对于刚需购房者来说，多几个平方的使用面积就够了，也不在乎是否写入产权。但是猫腻就藏在后面：

　　房子基本上是按套来卖的，开发商为了谋求更高的利润，将不写入产权部分的面积（即不计容面积）以高于成本价、低于计容部分销售单价，在房款总价中体现出来，但是引导购房者去计算使用面积的单价。举个例子：

　　一套房110平米，其中写入产权部分为100平，不计容部分为10平，总价为100万元。则每平的单价为：100万元÷100平=1万一平，可销售员会引导你去计算：100万元÷110平=9090元一平。

　　这样做一方面隐藏了不计容部分被高价卖出的事实，另一方面摊低了销售单价，在竞争上有了优势。

　　2、赠送部分面积是否属于本应该赠送部分。

　　按照规定，这些不计容部分都是要送给购房者的，但是定价权在开发商，商品房价格的构成从来就是不透明了，所以很难讲清楚到底哪些地方是真的送，哪些是假的送。在这里我罗列一些赠送面积的标准，因为地方之间的《城市规划管理技术规定》是有差异的，所以仅供参考：

　　2.1、层高2.2米以下不算容积率；（一些项目会做奇偶数层的交叉）

　　2.2、露台不计算容积率；（尤其顶层和别墅类项目）

　　2.3、封闭式阳台，按垂直投影面积的一半算容积率；（这个情况很常见）

　　2.4、多层房屋，部分空间户内通高，只计算一层容积率；（多见于别墅、跃层、叠屋及部分错层）

　　2.5、飘窗不计容积率；（含落地飘窗、折角飘窗、弧形飘窗等）

　　2.6、大部分地下室不计容积率；（如果采用覆土结构则按照计算公式计算）

　　2.7、层高4.5米以上按1.5倍容积率计算。（有些地方会做到5.9米，按两层卖）

　　总的来讲，这些情况很复杂，即使是多年从事这一行的人员也不一定了解清楚，更别说第一次置业的人群。就是因为信息的极度不对称，所以里面就容易有猫腻。

　　坦率地说，有些赠送面积，虽然不计入产权证，但对于大部分刚需来说确实是有使用价值的。只是再置业的时候，要多选几个楼盘作比较。一个项目房子的总价，多体现该项目瞄准的是怎样的消费人群，而一个项目房子的单价，更多体现的是这个楼盘的品质。在做横向比较的时候一定要选择计容单价，不要被忽悠用什么不可比较的总价，或者用什么使用面积单价。请大家千万记住，羊毛出在羊身上，那些所谓免费送的面积都是你自己在买单。送，只是一种营销上的手段。

学习了。。。。。。。。。。。。