意粉咵房
tutu1987 初中一年级

 购房陷阱十一:售楼渠道,别以为只在售楼部

  我相信很多购房者如果有购房意愿的话,开发商的项目售楼部是必去不可的,可是就是这个“必去不可”给有些开发商玩三十六计提供了条件。朋友们,千万别以为房地产销售就是简单的你买我卖,里面的门道大了去。我在这里给大家就讲解一下房地产销售中的“明修栈道,暗度陈仓”。

  房地产项目销售的开盘是非常关键的,这点开发商比任何人都明白,一个好的销售开端是成功的一大半——不仅肩负着资金回笼的重任,而且还负有创造高收益的使命。责任不可谓不大,所以开发商在开盘环节会动足脑筋、下足功夫、玩尽花招,为了达到目的机关算尽。

  不是我危言耸听,事实如此。我们就事论事,渐次展开,谈谈开发商是怎样“明修栈道,暗度陈仓”的。

  有一些开发商在开盘之前的内部认购时期,会拉拢当地的中介公司,将一些非优质的房源和小部分优质房源以认购的形式卖给这些中介公司,也就是俗称的黄牛,让他们去倒卖,去炒作。当然了,价格是不会低的,甚至比周边同类型楼盘都要高一点。而为了配合这部分黄牛党“出货”,开发商售楼部的定价就很关键,都会定一个足够高的价格,起价格标杆的作用。这点和我以前说的“购房陷阱四”中的拍卖销售很类似。

  任何事情都有原因,我们一定要看清楚背后的实质。开发商之所以这么干是因为:

  1、制造热卖假象。很多楼盘一开盘就宣称已经卖得差不多了或售罄了,其实大部分房源都掌握在“黄牛”手中。给人大卖特卖的错觉,制造紧张气氛,然后趁势再以各种原因,比如说有炒房客抛房,有客户没有通过银行的按揭审核不买了,或者客户资金上出了问题不买了,又或者是内部保留的房源等等等等,总之一句话,要卖个好价钱。

  2、创造更高的利润。这点我想大家不言自明,费了这么大的劲,耍了这么多的花招,可不是为了为人民服务。这种操作方式可以说是一石二鸟——一则售楼部的价格标杆让黄牛手上的房子看上去便宜了好多,出货容易。二则售楼部的价格标杆都是一些好房源,今后可以留着慢慢提价卖。

  3、降低成本。房地产销售上的推广成本是很高的,在当地主流平面媒体上一个整版加底版动辄几万、几十万,每个房地产项目都要做好几个阶段的平面推广,每个阶段都要做好几次平面推广,总而言之,成本很高。但是Z主要的是这种“地毯式轰炸”的推广是一个低效率、高成本的做法,只起到一定的告知的作用。在这种情况下,有些开发商盯上了中介这些多如牛毛的销售渠道,每成交一单开发商只需要支付给中介几千,Z多上万。再说,进中介的客户和进售楼部的客户目的性一致,就是买房。所以无论是从推广的成本还是从推广的精确度上来说,中介渠道都是一个很不错的选择(业内称之为“精确制导”)。

  4、助推房价上涨。开发商和中介都有超额分成的约定,即约定一个底价,不低于这个底价销售,如果高于这个底价,超过部分开发商和中介分成。在这种模式下,中介更愿意推动房价的上涨,既加价销售,这为开发商提价销售铺垫了基础。虽然开发商为此支付了额外的费用,但却收获了更多的利润,开发商才是Z大的获利方。

  面对这种局面,我建议大家购房不妨先到各中介看看房源,然后和售楼部的价格进行比较,如果有合适的房源可以通过中介到开发商处购买,如果不合适就别趟这个浑水,毕竟市面上不是所有的项目都这样操作,可以到别的项目上看看。总之,购房是大事情,看清开发商的手段之后才不会头脑发热,理性选择。

  不过我还是要提醒大家,我并不是很赞成购买非知名房产企业的产品,如果一定要购买,请擦亮你的眼睛!

tutu1987 初中一年级

上面这个经验,就完全说明了,市面上为什么就是开盘没有好户型给你的原因,这个相信大家都懂的,只是这样说出来,大伙更明白点。

carrot_328 小学六年级

内容被自动屏蔽

tutu1987 初中一年级

我家昨天买的房子是冠亚上城的房子 是一个县里中心房子 3100/平方 125个平方 39万 当天排队领号我就感觉不正常了 上午10点一直到下午四点 在我后面就没来多少人 因为下雨下午四点开盘 然后才来了不少人 前面有托市肯定的了听在ZF上班的伙计说开发商拉了一车人 一人100元 (应该是前边一两排)

    公共的地方大约占去多少平方啊,我也不清楚公共的地方都包含具体什么地方 ?

    麻烦说一下 .....

  -----------------------------

  找托排队是很正常的事情,呵呵,所以买房子的时候别头脑发热,看了人抢自己也跟着抢,合适的才是好的。

  公摊面积是有房屋测绘部门把关的。一般公摊面积有:楼梯、过道、电梯井、设备间、大堂、门厅等。

tutu1987 初中一年级

看了很多购房者的控诉后,发觉一个硬道理! 就是买房一定要买现房,期房真的碰不得。因为未来你无法确定,谁也不知道以后开发商是什么鬼德行。

tutu1987 初中一年级

商品房需要具备的3证,缺一不可:——《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《契证》。

首先一点,我们必须明确一点,不要死套国外的所谓的租售比或者什么居民支付能力,因为国内的房地产体制、市场成熟度、相关税制、城市化进程、城市规划、人口结构、经济政策、民俗特点等等等等,与国外都不一样,没有一个准确的横向比较的参照系,所以根本就没有可比性。

  其次,国内的房地产市场是畸形发展的市场,远离了98年房改政策设计的初衷。不分收入水平,没有退出机制,让所有人都到市场上去解决住房问题,ZF的兜底哪里去了?ZF的公益性体现在哪里?市场的选择就是优胜劣汰,加之供需的严重不平衡,价格的选择机制发挥得淋漓尽致,导致通过房价的提升选择购买对象的现象,这才是目前房价快速上涨的本质。

  第三,房地产是否有泡沫那要看对谁而言。对普通民众毫无疑问是存在严重价格泡沫的,但是对有支付能力的人而言,这不是问题。因为他们是既得利益群体,较早参与了这场财富分配的盛宴。

  第四,住房体系的双轨制是必然发展趋势,房产税的推出只是时间问题,住房市场的两极分化已成必然。今后国内房地产发展将不可能像前十年那样遇上黄金期。

  第五,住房关系国计民生,影响社会稳定,大涨和大跌都会导致国内过高的社会成本,国内不像国外,国外住房问题没处理好,Z多执政党垮台,换个上。所以这次调控政策一点点出,一轮轮上,谨小慎微。金融系统和地方债务问题的稳定解决都依赖于土地的保值性,而且是社会稳定的基础。

tutu1987 初中一年级

购房陷阱:存抵优惠,替他人做嫁衣裳

  一提及房地产行业,给人的第一印象便是投资巨大,对资金的依赖度高。事实也的确如此,但凡房地产开发项目,从拿地、设计、施工到销售,无不是用巨额的资金在背后做支撑,离开了资金的保驾护航,房地产开发的各个环节的推进都将寸步难行,难以为继。于是人们将该行业称之为资金密集型行业。

  但在笔者看来这个观点并不全面。确切地说,房地产行业是一个资金利用型行业,因为开发商从来就没有养成完全依靠自有资金进行项目开发的习惯。相反,尽量少投自有资金,多占关联资金倒是这个行业公开的秘密——拿地可以用银行贷款;设计可以先欠着;施工可以由建设单位垫资;还银行贷款可以用销售回款——一个完整的资金循环链。开发商只要操作得当,仅需一笔很少的启动资金,甚至完全不需要启动资金,就可以撬动一个投资巨大的房地产开发项目。这其中的关键就是将不同来源的资金,按照使用期限的长短,再结合项目本身的开发节奏,在时间上进行搭配,进而形成一个进出有度的资金链。如果同一个开发商手上有多个项目,则可以将其它项目按不同的开发节奏所产生的资金流配置进原有资金链,从而形成滚动开发模式,以达到Z大程度地提高资金使用率和资金杠杆率的目的,Z终实现利润的Z大化。

  开发商为了维系资金链的正常运转,都会绞尽脑汁,用尽各种手段来占用尽可能廉价的资金。在房地产市场供不应求的大背景下,购房者口袋中的资金便成了开发商惦记的对象。开发商只需一个诸如“存抵优惠”的幌子,便可让不明就里的购房人将口袋里的钱主动奉上。

  以案例分析:

  张小姐在2009年4月看中杭州某楼盘。项目还没有开盘,但根据销售人员的介绍,项目将在2009年的10月1日开盘,均价可能在25000元一平米左右,略低于周边同类项目的单价。同时该项目推出了一个“存抵优惠”的措施,即只要购房者在2009年4月底之前将10万元存入开发商指定的账户,在购房时就可以享受3万元的优惠。

  张小姐经过仔细考虑,认为这个项目离自己的工作单位很近,价格也比较合理,而且又有“存抵优惠”,所以就把10万元打进了开发商指定的账户,取回了一张注明为“诚意金”的收据。

  时间到了2009年9月底,张小姐接到该项目销售部打来的电话,通知张小姐项目将于2009年10月1日上午10点整正式开盘。当张小姐如约来到售楼部时,却发现这里早已被购房人围得水泄不通,并被告知要买房必须排号。别无选择,张小姐领到了1652号,可是这个项目可售房源总共也只有420套。

  Z终经过1天的苦苦等待,张小姐先前看中的几套房子,要么价格远高于之前宣称的均价25000元一平米,要么早早被人预定。无奈之下,张小姐只能遗憾地放弃这次购房计划,只是想到这被开发商白白使用了半年之久的10万元,真有点愤愤不平。

  在这个案例中,其实开发商设置了一些陷阱,耍了一些小聪明,笔者逐一来分析。

  陷阱一:所谓楼盘均价是开发商的一个价格策略。有过购房经历的人基本上都会有这样一个感受,自己中意房源的单价往往要比楼盘开盘前宣称的均价高出许多。只有那些楼层低、套型差的房源单价才略低于或者接近于楼盘均价。其实开发商所宣称的楼盘均价从来就不是数学意义上的加权平均数——楼盘销售总额与可售面积的比值。而是开发商的一个价格策略——楼盘均价只是项目开盘前的“放风价”,一般都定得不太高,目的就是用一个比较模糊的、相对较低的价格,为项目导入目标客源,并为开盘后用提价的方式筛选客户价值提供客源基础。商人都是逐利的,谁都希望将自己的产品卖给那些愿意出更高价格的客户,而用价格作为筛选器来衡量客户的价值,便可达到为自己创造Z大化利润的目的。

  陷阱二:用“存抵优惠”措施来框定对楼盘具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量。对于一个房地产开发项目的销售工作而言,确定对该项目具有强烈购买意愿的目标客户群的具体数量,是一件至关重要的事情,直接关系到项目的盈利预期。如案例中所述,项目一共400多套房源,有至少1600多人参加了“存抵优惠”活动,供不应求是显然易见的结果,这个时候开发商不提价销售还待何时?所以当购房者从一个还未开盘的售楼部参观完沙盘模型后,基本上都会被销售人员以“方便今后通知楼盘信息”为由留下购房人的联系方式。这个行为的主要目的之一就是统计该项目潜在购房人的大致数量。但是这种方式过于粗放,存在重复登记、无法确认具有强烈购买意愿人群的缺点。由此,“存抵优惠”措施便成了一种用以确定购房人群意愿强烈与否的精确手段。只要将真金白银存入开发商指定账户的购房人,就会把自己对该项目强烈的购买意愿暴露无遗。这就为开发商通过价格筛选客户价值提供了可靠的筛选样本数量。

  这个手段在业内叫做“火力侦查”。

  陷阱三:开发商利用存抵资金拉动楼盘资金链的运转。任何一个开发商的项目资金链都是由阶段性的资金环环相扣而组成的,他们不可能将整个项目的全部投资准备妥当后再启动项目,也不大可能存在资金闲置等待项目开发进度的情况,这样会降低资金的使用效率,进而影响项目的利润率。前文已经解释过了,开发商善于也惯于占用购房人不需成本的资金。“存抵优惠”活动的另一层目的,就是将购房人的资金整合进开发商的项目资金链,降低开发商的财务成本。上述案例中,房源数量按400套计算,以3.0的“存抵优惠”活动系数统计,每位购房者存入10万元,则开发商在长达半年的时间内可免费使用高达1.2亿的资金量。这也让笔者联想到为什么在这么严厉的楼市调控之下,开发商的资金链还如此坚强,原因就在于开发商有许多类似“存抵优惠”式的“鼠洞”可钻。

  陷阱四:购房者真存抵却获得了开发商的假优惠。当开发商发现“存抵优惠”活动招揽了大量具有强烈购房意愿人群的参与,且人数远远高于可售房源数量,毫无疑问,开发商将毫不含糊的通过价格提升的方式筛选客户价值。建立在这种不对称交易规则基础之上的“存抵优惠”活动,对于购房者又有多大的实际意义呢?开发商在原来“放风价”,也就是宣称的楼盘均价的基础上,大幅提价后开盘,然后再小优惠2万元给购房者,如果能信守承诺,也算是开发商良心发现了。只不过这种优惠到底是真优惠还是假优惠,也只有开发商自己清楚。也许是应了那句老话:“羊毛出在羊身上”。

  陷阱五:开发商用诚意金作为幌子规避风险。开发商所谓的诚意金在我国现有的法律框架内并不能找到相应的词条及法律解释。换句话说,诚意金不是订金、定金或者违约金等具有法律约束力,而是不具有合同效力及法律保护性质。开发商不能保证交了诚意金的客户都能买到房子,只是提供一种与买房相关的潜在机会。这种行为如果往深里说,涉嫌非法集资。诚意金在很多国家是不会被允许收取的,而在国内属于法律空白领域。开发商就是利用了法律“非禁即可”的原则,大玩擦边球。即使有购房者事后提出异议,也没有相关的法律依据作为支持,就像案例中的张小姐一样,手头上拿着的是注明诚意金的收据,只能是自认倒霉,为他人做了回嫁衣裳。

  综上所述,笔者感触颇多。作为业内人士,笔者强烈建议相关部门,对开发商以“存抵优惠”之名收取诚意金等方式变相搞非法集资的行为采取措施,给购房者一个净化的购房环境,保障购房人的合法权益。让人欣慰的是,杭州已于2011年8月专门发文停止开发商的“存抵优惠”活动。这对于正处在成长过程中的国内房地产市场而言,是一个积极的信号。相信ZF的楼市调控已从以往的短期政策抑制,转到长期的行业制度修正上来。

  另外,对于开发商搞的一些所谓“存抵优惠”之类的名堂,广大购房者一定要擦亮眼睛,千万不要被眼前的一点蝇头小利给诱惑了,要知道“买的永远没有卖的精”这个道理。购房置业对很多人来说是一生中的大事情,绝不可盲目行事,要有“管它优惠满天飞,我自岿然不动”的定力。除非开发商白纸黑字约定优惠承诺,否则一切免谈。

上一页
3/3
首页 版块

和武汉妹子交朋友

了解武汉的窗口

在武汉结婚  买房  装修  旅游  购物

用得意生活app有优惠

立即下载