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就是算复利，200万的房子首付100 贷款100。成本就是 100万首付理财 5个点20年Z后复利270万，贷款虽然银行算的本息是157万 其实资金成本也是270万。意思就是20年后如果你的房子总价高于540万就不亏。就是这样算

王笑虎007发表于 2017-04-28 13:42 楼主你的观点是对的，但搞得太复杂了，按得意网友的智商是听不懂的贷款利率按年是4.9%，实际上银行按月复利，采用你的计算公式，是5.01%，银行玩了个巧，就赚了0.11 ...

吵鸟这久，拿excel一拉就算出来鸟。两者Z终差不多。LZ和你这算滴是对滴。

对了就行了， 实在是不耐烦说贷款就是给银行打工的说法。 当然这并不代表我认为房价将来的涨幅会超过5%的复利。 因为谁都不知道， 就历史的经验来说过去30年远远超过， 以后取决于经济增速不能太低， 货币发行增速依然强劲。 那么国家红利就不会只有5%的复利。

这个贴子不是只讨论算账吗？账得算清楚先趋势问题LZ再开新贴讨论

趋势问题我已经发过帖子了， 之前我转载过一个天涯的帖子， 那就是我认为的趋势， 我的观点就是即使理财利息只有4个点， 房贷5个点， 有一个点的息差， 我还是建议多从银行贷款持有可以支配的现金， 在四大行集体降杠杆的时候作为切入点当首付买房。 就是天涯文章说的， 4， 4, 4， 4， 4， 30% 因为每次四大行准备回收货币的时候就会给p民一个机会上车。 虽然损失了几年的息差， 但是至少有了活动的钱可以上车。 提前还贷了， 房子又不容易变现， 到时候上车的钱都没有。 当然那种崩溃党就当我没说， 国破家亡懂吧， 不明白为啥那么多人喜欢崩溃论。

刚刚还在纠结付3成还是5成首付啊！钱比较小的话影响不大吧，差价20w，楼主可以给我算算吗

回头有时间再看看那个贴

20万5%的贷款Z后成本是20万*2.65， 如果只会4个点的理财， 20年Z后的复利是20万*2.19. 两者相差20万*0.45=9万。

意思就是你20万20年损失9万息差。

刚说错了， 是集体加杠杆， 就是降低首付比例， 贷款利息啊， 降契税啊， 反正就是很多买房优惠政策的时候。

之前一直没有算明白这个帐，只知道首付贷款本息才是房子的真正成本，房贷到期了达不到那个价就是亏

真熙发表于 2017-04-28 21:51 之前一直没有算明白这个帐，只知道首付贷款本息才是房子的真正成本，房贷到期了达不到那个价就是亏

希望我算清楚了，成本远高于你说的那个数

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算少了，复利多的多

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所以银行的利率就是理财利率

不多，按95折房贷计算，年还款6.2万，6.2的理财就能覆盖月供，就剩100万本金一直在。

楼主算的是对的，我宁愿背一点利差，也不愿意提前给银行。我红本抵押的上浮20个点，100万一年2-3万的利差，我也不给提前给银行。下次货币收紧的时候，也许能派上用场。

你这样说我懂了， 是对的，根据息差很容易就算出来了。 （0.049*0.95 +1）^20 = 2.28

(0.062+1)^20 = 3.3 按照贷款100万， Z后的息差就是100万。 所以Z后不光还清了银行的复利贷款， 还能落100万。 对么？

对啊，这样算Z简单。我现在就用80万的本金买的p2p十个来点（不谈风险），养着130万贷款30年，每个月收益覆盖月供，60年后还能剩80万本金。否则我一个月要丢7000月供。