我的手擀面，烤羊肉串，牛排，都很不错哟。有机会应该去美食专栏开个贴哈哈

该理性的时候理性，该感性的时候感性嘛。哈哈。

是要从计算贴变成美食帖又变成婚恋帖了吗哈哈

感谢回帖。首先我强调一下哈，我举例的是精装修房。为什么我不用毛坯房举例呢，因为每个人的装修标准不一样，所以这个实在没法细说，所以我就用了个精装修房来举例了。我举例1万一平米精装修，也基本符合市场的平均价格水平，其实如果举例一个9000一平的毛坯，再配上1000每平的后期装修，Z后总费用是差不多的，无非是贷款资金少一些，初始资金多一些，对回报率有些影响，但这些属于比较个案的东西了，我这里没法一一顾及到，所以我写的是一个计算概念然后举个例子来计算一下。如果举例100平的房子，1万2每平米，总价120万，其实是一样的，因为Z后算的回报率是比例，只要比例不变，初始资金改变时不影响Z后计算结果的嘛。

其次，我完全不认为30年的老房子能卖出新房的价格，实际上也没几个人一个房子能持有30年，同理，也可以说50年，70年的老房子也卖不出新房的价格。但我认为30年这个时间跨度实在太长了，很多人都拿不住这么久的，因此如果一开始就盯着30年来做投资期的话，其实很不合理，毕竟30年能发生的事情太多了，未知风险太大。我个人顶多看5到10年。

第三，我认为装修花10万管10年，每年就是1万，是一个错误的算法，因为你装修时一次性投入的，如果你假设装修花了十万，那应该是在初始投资的本金中加上这10万，而不是在收益中减去每年分摊到的那1万块装修钱。

第四，我个人是看涨武汉房价每年涨幅超过5%的，其中之一的原因在我原来那个贴子里写过。当然这只是我个人看法啦。

Z后，关于租售比这个事情，其实我一直想谈谈的，一直没什么机会，正好趁回复你帖子的机会来说一下哈。租售比这个指标呢，其实是在衡量一个稳定的人口结构的市场时，非常有作用的，如欧美一个大城市的市场。因为他们已经完成了城镇化，城市人口相对平衡，需求也相对固定。而我们国内目前，大多数城市城镇化率也就50%到60%之间，这意味着人口持续的流入大城市，也意味着中国的很多大城市，人口结构还没有进入一个平衡期，持续不断的新进城人口会始终对住房有需求，但我们的收入水平目前还不高，对房子的需求又高，所以导致了目前这么一个低租售比的现象。这也是我一直认为，在衡量国内大城市房产的时候，租售比并不是一个合适的指标的原因。看看北京上海的低租售比，正是这个原因的代表。

保持交流哈

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-18 17:20 编辑

感谢阅读。大家也没有喷啦，每个人都有不同的看法，有疑问我就回复交流一下。有些离谱的或者断章取义的，我就不回复啦。我也没办法让每个人都满意，本来就只是写我自己的一点看法而已。

倒腾过呀，这不前不久又买一个。你说的这个交房期确实每个人计算自己回报率的时候都要考虑，不过太个案了，比如我刚买的还有俩月交房了，也有朋友买的要2年3年才交房，我也只是举个例子计算，没法各个情况面面俱到，请见谅。

哈哈没事啦，感谢阅读，如果想给自己算算，可以私聊我，有空了我会回复

你好，你这个回报率可能不会高，因为5年来你这个房子房价没涨多少。你说的不详细，我就当做你这5年都是1300每个月，为了节约时间方便计算，我就算你这5年的租金是在5年底一次性收到的哈，会造成一点小误差， 请见谅。

由于没有贷款，粗略计算很简单：

房租总回报：1300*12*5=78000

5年总回报率：（43+7.8 - 38）/ 38 = 33.68%

基本就是银行理财产品的水平。

你说的有一定道理。我也赞同把一部分资产投向高风险高收益领域，搏一搏高收益的机会。但同时也应该把一部分资产做一些稳当的投资，这样投资组合更加合理。

另外，人民币购买力贬值这个因素，我是不会计算进去的，因为你不论买理财，买房，买股票，买彩票（说的有点远了哈哈），你都要面临购买力贬值这个情况。它有点类似你的机会成本，你做任何投资，你都要承受的，所以不计算。

不亏的话，我认为跑赢银行存款就不算亏了。（银行存款属于无风险收益，你买房承受了房价下跌的风险， 所以回报率一定要高于银行定期存款才不亏）仅仅从你给我的2个数据，46万购房款，迄今为止3年投资期，存3年定期大约可以拿到12%个点的回报，所以你房子现实如果价值超过51万的话，就不算亏了。

你可以算算的的总收益，除以总支出就好了啊。。。两年的房价上涨回报金额，加上两年期出租可得的收入（如果你没租，那属于你自愿放弃这笔收入）减去两年间贷款利息，Z后除以你当初的首付和办证各种费用的总和（不是除以房子总价，因为你是出的首付来购房的），然后去跟这3年定存回报大约11%比较一下，你就知道你是赚了还是亏了噢。。。

你算你的回报率，不应该用新房市值，而应该用你的售房净得，跟你当初支出的成本去比。新房市值和你计算你的回报率一点关系也没有。你这个算你自愿放弃了房租收入，所以计算也很简单，我就当做你是全款买房的（实际你是贷款的，并且你的房子涨价幅度不小，你的首付本金的实际回报率一定大于全款买房的回报率），算给你参考一下。（54-46）/46 = 17.39%，也就是说你就算当初是全款买房，也已经跑赢你存银行了。何况你是贷款买房的，这个上涨幅度，你是明显跑赢了利息支出的，所以就算不计算你放弃的房租收益，你的总收益率也是大于17.39%。你现在觉得赚少了，主要是因为你没净得周边新房市价。这个我认为和计算方法就没关系了。新房市价和你的旧房到手价本来就不是一个东西，你计算你的回报率的时候，应该用你的净得价和你支出的成本来比。

4775里面，3125左右是贷款资金的利息支出，1650左右是你这个月为房子付出的本金。所以70万贷款计算收益时，只减去利息支出3125每个月，而1650则和你支付的35一样，是你掏出的支付房子的本金。

感谢回帖，你的计算我认为有几个明显问题需要注意，（PS，我下面也只是粗略计算，人的表达计算能力毕竟不能和电脑比，时间价值之类的我就不计算了，你主要看一看思路。）

1，4775里面平均有1650是本金支出，3125左右为利息支出，所以当你计算利息支出的时候，应该用3125来算，而不是1650。并且我的举例用的是1年来计算，所以偷懒取了个3125的利息。如果你以20年的时间周期来算的话，在4775的还款中，你的利息是逐渐减少，本金是逐渐增多的。如果你以20年为周期计算（利率5.4%不变），根据支付宝里的计算可知，你的总还款为114.6万，其中利息支出44.6万，本金支出70万。所以此时按照你写的计算过程，你应该把这70万的本金从总支出中移到成本中。也就是分子分母各增加70万。我们都知道，分子分母同时增加相同数额的时候，回报率会变大，如1/3 小于2/4，所以实际回报率会增大。

2， 如果你以20年为周期，房租不该始终停留在2万4一年，它应该偶尔上涨一些，这样你的总收益会放大一些，你的实际回报率也会增加一些。

3，至于你说假设现在单价1万，20年后单价2万不敢想，我个人的观点是：20年后较现在涨100%还是很有可能的。Z直接的理由：好比20年前，你也不敢想到现在房价有1万每平米。

以上，希望解释的清楚了一些，再次感谢你的认真阅读噢。欢迎随时讨论。

总结来说：贷款实际上是利用了杠杆，当贷款部分产生的回报大于支出时，实际上对本金的回报率是有放大作用的。

总结来说：贷款实际上是利用了杠杆，当贷款部分产生的回报大于支出时，实际上对本金的回报率是有放大作用的。

总结来说：贷款实际上是利用了杠杆，当贷款部分产生的回报大于支出时，实际上对本金的回报率是有放大作用的。

你这个基本上都是公积金在还了吧？我不建议你提前还款，公积金贷款利率那么低，你应该多享受一下这个福利。手上的8万，拿去买银行的理财，都比还公积金划算。租不租就是你们的私事了，你比我更清楚，自己做决定哈

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-18 21:11 编辑

对不起我找不到你以前的回帖了。。回帖太多，记不得之前你的话题了。。。实在不好意思。。。

一年以后自己额外要掏1000还贷款的意思？来我帮你打打气，单身女汉子怎么了，可以依靠自己啊！想办法每个月多赚点钱，提高一点收入，折腾折腾，咬咬牙，这都不算困难。实在不行就出租补贴一下收入。再不行就把房子卖了。只要思想不滑坡，办法总比困难多，我认为每个月多赚1000块钱不是难事，只要努力，只要相信自己。加油啊！！Cheer up！！生活总是往更美好幸福的方向发展的！

看文章第一句就好啦