我Z终是尽得54万卖掉的，买家总花费大概是60万，买家说他没赚，跟周边房价差不多，我说我亏了2万，你信么？看出问题了么

看不懂，转给我老公看

你可以算算的的总收益，除以总支出就好了啊。。。两年的房价上涨回报金额，加上两年期出租可得的收入（如果你没租，那属于你自愿放弃这笔收入）减去两年间贷款利息，Z后除以你当初的首付和办证各种费用的总和（不是除以房子总价，因为你是出的首付来购房的），然后去跟这3年定存回报大约11%比较一下，你就知道你是赚了还是亏了噢。。。

还是不太明白。在我看来，初始投资金额为35W，每年还款支出4775*12=57300元，每年租金收入2000*12=24000元，房屋年增值收益100W*5%=50000元，第一年年末投资收益率为 （-57300+24000+5000） / 350000 = 4.77% 因为35W才是属于首次的一性支出，我想计算的是这笔钱的投资收益。而年还款和年租金都是每月滚动的，只是按一年拿来计算一次年收益结果而已。（想法比较简单）

（-57300+24000+50000） / 350000 = 4.77%

1.为什么没出租？因为我在想我2年出租能收益多少，出租2年后这个精装修要折多少，装修钱还能算到买家头上么？

2.双方税费7万多，谁出这个钱，开发商新房60万，说明我房子价值60万，我要求尽得60万卖掉可能么？

没贷款。。。。

不明白

我有同样的疑问，我觉得你算的有点怪，对于购房者，初期支出30w+装修10w，后期支出月息4775.76*20年，共支出154.6w，减去房租收益2000*20年的48w=支出106.6w，房价按5%增值，20年后房子卖200w，收益就是93.4w。按个人情况算算，40w首付+20年月供款的投资收益，就知道是不是买房划算了。我觉得收益都不会低于100w哦，而且是跟5%的房价涨幅比。房价20年后2w一平，60年后6w一平？反正我是不敢想。

冒的房子做投资，路过看看热闹！

没有多余房子卖的，房价涨破天都没意义，跌到底也没影响！

你算你的回报率，不应该用新房市值，而应该用你的售房净得，跟你当初支出的成本去比。新房市值和你计算你的回报率一点关系也没有。你这个算你自愿放弃了房租收入，所以计算也很简单，我就当做你是全款买房的（实际你是贷款的，并且你的房子涨价幅度不小，你的首付本金的实际回报率一定大于全款买房的回报率），算给你参考一下。（54-46）/46 = 17.39%，也就是说你就算当初是全款买房，也已经跑赢你存银行了。何况你是贷款买房的，这个上涨幅度，你是明显跑赢了利息支出的，所以就算不计算你放弃的房租收益，你的总收益率也是大于17.39%。你现在觉得赚少了，主要是因为你没净得周边新房市价。这个我认为和计算方法就没关系了。新房市价和你的旧房到手价本来就不是一个东西，你计算你的回报率的时候，应该用你的净得价和你支出的成本来比。

4775里面，3125左右是贷款资金的利息支出，1650左右是你这个月为房子付出的本金。所以70万贷款计算收益时，只减去利息支出3125每个月，而1650则和你支付的35一样，是你掏出的支付房子的本金。

看昏了

看不懂

没看完，对数字完全不懂

感谢回帖，你的计算我认为有几个明显问题需要注意，（PS，我下面也只是粗略计算，人的表达计算能力毕竟不能和电脑比，时间价值之类的我就不计算了，你主要看一看思路。）

1，4775里面平均有1650是本金支出，3125左右为利息支出，所以当你计算利息支出的时候，应该用3125来算，而不是1650。并且我的举例用的是1年来计算，所以偷懒取了个3125的利息。如果你以20年的时间周期来算的话，在4775的还款中，你的利息是逐渐减少，本金是逐渐增多的。如果你以20年为周期计算（利率5.4%不变），根据支付宝里的计算可知，你的总还款为114.6万，其中利息支出44.6万，本金支出70万。所以此时按照你写的计算过程，你应该把这70万的本金从总支出中移到成本中。也就是分子分母各增加70万。我们都知道，分子分母同时增加相同数额的时候，回报率会变大，如1/3 小于2/4，所以实际回报率会增大。

2， 如果你以20年为周期，房租不该始终停留在2万4一年，它应该偶尔上涨一些，这样你的总收益会放大一些，你的实际回报率也会增加一些。

3，至于你说假设现在单价1万，20年后单价2万不敢想，我个人的观点是：20年后较现在涨100%还是很有可能的。Z直接的理由：好比20年前，你也不敢想到现在房价有1万每平米。

以上，希望解释的清楚了一些，再次感谢你的认真阅读噢。欢迎随时讨论。

总结来说：贷款实际上是利用了杠杆，当贷款部分产生的回报大于支出时，实际上对本金的回报率是有放大作用的。

看不懂

总结来说：贷款实际上是利用了杠杆，当贷款部分产生的回报大于支出时，实际上对本金的回报率是有放大作用的。

总结来说：贷款实际上是利用了杠杆，当贷款部分产生的回报大于支出时，实际上对本金的回报率是有放大作用的。