比如买入的时候，首付三成，你杠杆比例3.3。房价上涨一倍，忽略贷款额减少，杠杆比例就只有1.54了。

忽略贷款额减少，房价上涨一倍到了200万，你还是首付30万。这个时候你的回报率已经相当可观啦。

呵呵，我只是打个比方，没否认回报率不大，我只是随着房价上涨说杠杆比例在不断缩小。同样，下跌的时候杠杆比例越跌越大。在上涨的情况下，Z好的办法是涨到一定程度，卖了再买，恢复杠杆比例，当然还有更多因素要考虑，交易税费，你提到的折旧分摊，期房导致的房租损失。。

是的，下跌的时候损失也会放大，所以确实不建议把全部资产拿去买房。期房导致的房屋损失也确实应该考虑，不过这个属于挺个案的事情了没法笼统的谈到。有的人买几个月后交房，有的人选几年才交房的。我主要提一个思路感谢阅读呀，能把这么多数字读完，真不容易

你是全款买房的，那算起来就很简单了。

因为不了解你房租的具体情况，所以我就取一个平均值1300来计算你这些年的租金收入哈，你的房租时间价值我就不算了，也没多少钱，我就假设你这8年所有的房租全部在2015年年底收到手上。房租计算会有点误差但不会很大：1300*12*8 = 124800， 根据你说的现在房价13000，那么总价就是13000*42= 546000， 房租和房子总价值：124800+546000 = 670800。

07年总投入22万，现在价值670800。 具体回报率多少，跑赢银行定期存款多少，你就自己算啦

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谢谢

写得好好，学习了

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我的个姐姐啊 ，麻烦您仔细读一下再回复好吗。。。5%或者10%我保证不了啊，没准也会跌啊。。。但我是举例来清楚地写出这个算法而已啊。。。而且交易费用我算在那5万里面了啊。。。每个人情况不一样，费用也不一样，哪能给出具体数值呢。。。都是用来举个例子啊姐姐。。。关键是这个计算思路啊姐姐。。。。咱们不带这样断章取义的啊。。。这简直是八月飘雪啊。。。

关于房价是跌10%50%，还是涨10%50%，每个人都有不同的看法，但每个人心里都有一杆秤。从我个人来说，是看涨武汉房价，原因之一我在上一篇帖子里面已经写过了。

Z后还是谢谢阅读噢

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-17 16:31 编辑

估计很多人看到这么多数字就不想读了。可不可以麻烦小蜜推荐一下这个文章，或者改一个吸引人的题目？还是挺想让更多的人看到这个思路的。

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-17 16:36 编辑

别姐姐姐姐的叫j神、别人明明是姐夫

可以，让我想想

有一事不太明白，请教下LZ，按LZ的算法

“这70万贷款产生的Z终收益为：700000*0.05（房价增值）+16800（房租收入) - 37500(房贷利息支出）= 14300元。”

“30万本金方面，产生的收益为：2000*0.3*12（房租收入）+300000*0.05（房价增值）= 22200元。因此，总收益为22200+14300 = 36500 元。”

为什么在计算30W本金的收益时，每月还房贷需的本金支出1650元*12=19800元没有从收益里减出来，而在计算70W贷款收益时却减出来了？？

如果两者口径一致的话，总收益 =（700000*5%+16800-37500）+（300000*5%+7200-19800） = 16700 元

然后，首次投资30W首付+5W的其他费用等等共计首次投资35W， 16700 / 350000 = 4.77%

这个算法对吗？？？（本不是科班出身，想当然这样算的）

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啊是吗？我是看到头像用的个女孩儿。那就姐夫吧哈

去你的姐夫……我是女的！！！！谁说拿锅铲的煮妇不能讨论时事来着？？？

姐要亮瞎你们的眼！！！

额~理解错了我以为你说我是姐夫

不是不是。。我不是说你是姐夫。。刚刚不是你说J神是姐夫吗，我刚刚是顺着你说那就叫J神姐夫。。

而且！！！拿锅铲的美女绝对可以讨论时事啊！！！这多么和谐的画面啊！！！每个人都言论自由啊！！而且！！我锅铲拿的也不错啊！！完了这话说出来，是要晒一晒厨艺了吗哈哈