楼主人才

楼主考虑了装修成本和房屋折旧吗？100平的装修，10万已经不算好了，打这个装修能管10年把，那一年的装修成本就是1万，你年租金2万4，实际只有1万4的收益；另外30年的老房子和新房能是一个价吗？你说的每年涨5%是新房价格，你新房出租了30年还能有新房的价值吗？你把这两点考虑进去再来算算。按现在的物价上涨速度，房价每年只涨5%是等于没涨甚至于亏的。不知道你是么样会认为买房会赚。之前10年买房赚，是因为房价上涨远远大于5%，06-15的不到10年时间里面，房价涨了3倍都不止，所以才赚。

买房赚不赚，你只看租售比，现在房子的租售比蛮多都在500以上，这还谈赚钱。。。租售比300以下的房子，才能谈赚钱

写的不错啊，这么多喷子也没有发火，风度！！！

感谢回帖。首先我强调一下哈，我举例的是精装修房。为什么我不用毛坯房举例呢，因为每个人的装修标准不一样，所以这个实在没法细说，所以我就用了个精装修房来举例了。我举例1万一平米精装修，也基本符合市场的平均价格水平，其实如果举例一个9000一平的毛坯，再配上1000每平的后期装修，Z后总费用是差不多的，无非是贷款资金少一些，初始资金多一些，对回报率有些影响，但这些属于比较个案的东西了，我这里没法一一顾及到，所以我写的是一个计算概念然后举个例子来计算一下。如果举例100平的房子，1万2每平米，总价120万，其实是一样的，因为Z后算的回报率是比例，只要比例不变，初始资金改变时不影响Z后计算结果的嘛。

其次，我完全不认为30年的老房子能卖出新房的价格，实际上也没几个人一个房子能持有30年，同理，也可以说50年，70年的老房子也卖不出新房的价格。但我认为30年这个时间跨度实在太长了，很多人都拿不住这么久的，因此如果一开始就盯着30年来做投资期的话，其实很不合理，毕竟30年能发生的事情太多了，未知风险太大。我个人顶多看5到10年。

第三，我认为装修花10万管10年，每年就是1万，是一个错误的算法，因为你装修时一次性投入的，如果你假设装修花了十万，那应该是在初始投资的本金中加上这10万，而不是在收益中减去每年分摊到的那1万块装修钱。

第四，我个人是看涨武汉房价每年涨幅超过5%的，其中之一的原因在我原来那个贴子里写过。当然这只是我个人看法啦。

Z后，关于租售比这个事情，其实我一直想谈谈的，一直没什么机会，正好趁回复你帖子的机会来说一下哈。租售比这个指标呢，其实是在衡量一个稳定的人口结构的市场时，非常有作用的，如欧美一个大城市的市场。因为他们已经完成了城镇化，城市人口相对平衡，需求也相对固定。而我们国内目前，大多数城市城镇化率也就50%到60%之间，这意味着人口持续的流入大城市，也意味着中国的很多大城市，人口结构还没有进入一个平衡期，持续不断的新进城人口会始终对住房有需求，但我们的收入水平目前还不高，对房子的需求又高，所以导致了目前这么一个低租售比的现象。这也是我一直认为，在衡量国内大城市房产的时候，租售比并不是一个合适的指标的原因。看看北京上海的低租售比，正是这个原因的代表。

保持交流哈

本帖Z后由 nickyanyufei 于 2015-8-18 17:20 编辑

感谢阅读。大家也没有喷啦，每个人都有不同的看法，有疑问我就回复交流一下。有些离谱的或者断章取义的，我就不回复啦。我也没办法让每个人都满意，本来就只是写我自己的一点看法而已。

楼主近两年倒腾过房子没，太想当然了，房价5%的年增幅以现在的情况看都很难实现，而且你漏算了第一年没交房，还有买卖房屋过程中的税费，如果是10年以上长期投资也许还凑合，但不确定因素太多，如果是五年以内出售税费将是很大一笔投入。

倒腾过呀，这不前不久又买一个。你说的这个交房期确实每个人计算自己回报率的时候都要考虑，不过太个案了，比如我刚买的还有俩月交房了，也有朋友买的要2年3年才交房，我也只是举个例子计算，没法各个情况面面俱到，请见谅。

我看不下去了。。。对于初中来说数学就不及格的人来说。。。。看了你的帖子等于自杀。。。虽然我很想强迫自己看完。。。但是我发现我根本看不懂。。。。原谅我。。。

请教楼主

买二手房，搞定约总价38万，无贷款。月租1300，现在过了5年房价约43万

收益会如何啊

谢谢了

脑袋蜕化算不到了

楼主脾气真好，有风度

算的很合理

哈哈没事啦，感谢阅读，如果想给自己算算，可以私聊我，有空了我会回复

还有人民币贬值率没算进去吧，虽然投固定资产可以抵御这部分风险，但是实际收益率并没有看起来那么高，应为房价上涨的同时物价也跟着上来了，购买力下降，所以J神说的现象是可信的，以前买房赚了的现在高位抛掉（其实并没赚钱，体量上去了实际价值几乎没变，蛋糕大了饭量也大了），冲进股市搏热钱才是硬道理，只是普通百姓没有关系不敢瞎进，但房价现在明显进入平缓期，并不是说投房产不赚钱，只是有比它更赚钱的投资。

本帖Z后由 笨猪 于 2015-8-18 18:14 编辑

你好，你这个回报率可能不会高，因为5年来你这个房子房价没涨多少。你说的不详细，我就当做你这5年都是1300每个月，为了节约时间方便计算，我就算你这5年的租金是在5年底一次性收到的哈，会造成一点小误差， 请见谅。

由于没有贷款，粗略计算很简单：

房租总回报：1300*12*5=78000

5年总回报率：（43+7.8 - 38）/ 38 = 33.68%

基本就是银行理财产品的水平。

12年我46万买了套精装修的房子，15年周边同等精装新房你认为涨到多少我出手才能不夸(不谈赚)？

你说的有一定道理。我也赞同把一部分资产投向高风险高收益领域，搏一搏高收益的机会。但同时也应该把一部分资产做一些稳当的投资，这样投资组合更加合理。

另外，人民币购买力贬值这个因素，我是不会计算进去的，因为你不论买理财，买房，买股票，买彩票（说的有点远了哈哈），你都要面临购买力贬值这个情况。它有点类似你的机会成本，你做任何投资，你都要承受的，所以不计算。

不亏的话，我认为跑赢银行存款就不算亏了。（银行存款属于无风险收益，你买房承受了房价下跌的风险， 所以回报率一定要高于银行定期存款才不亏）仅仅从你给我的2个数据，46万购房款，迄今为止3年投资期，存3年定期大约可以拿到12%个点的回报，所以你房子现实如果价值超过51万的话，就不算亏了。

13年交房的，从付款到交房正好是一年，能保不亏的售价是多少？我12年首付是16万，不谈复杂的，就说我这16万但15年的时候收益多少才合适，算到房价里，这房子应该卖多少才能达到这个收益。