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开发商向市场推出所谓的景观盘也多是这样，真正能观风景的只站房子的20%，这或可称为开发商的“20/80景观策略”。像万达公馆的许多产品连20%都不到，只要有一角观江，它都可以打包为一线江景大推。

为什么当年要出击这个小户型？因为据说它是开发商自己本拟留下来做酒店的，后因有些消防手续等办之麻烦，加上几位股东意见不一，才使市面上有了“20/80景观策略”的反例：靠江的一侧，有超过80%的面积可以观江！

加之小户型层高3.2米，八年前已做强悍的落地窗，小小的40平米左右竟有前后两窗提升室内空气流动，装修设计又出自大师级高##之手，土地年限为70年……所以奠定了其现在的月涨万元。

昨天我在知乎答某位网友问——

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 05:27 编辑

这里顺说一下置业技巧，当时开盘时，这栋楼几为同样装修、同为物业每平米2.4元，观江的这一面为均价1.2万，背江的一面朝南，均价0.67万元，你选哪？

当时1.2万的单价为武汉Z高，比武汉天地都高。武汉天地二期我和朋友去看过，发现了一些我们都不愿接受的缺憾。我们拿了六套房，只有一套是背江滴。

（顺说一下，真有比较意义的是这栋楼与武汉天地二期的比较，08、09它高过天地二期，后来一直落伍，因为它是一个太小众的产品，配套更是望尘莫及，只是这两月才迎头猛追，但总价仍没赶超武汉天地二期 —— 不过一位北京的朋友很自信的说，这栋的观江房，上飙到4.5万的单价不难，而武汉天地二期上行乏力）

结果很有意思，交房两年内，江景这边曾大涨，15楼的一套，就是两年后以2万元的单价出手滴，一时公寓里洋人、豪客众多，美女、帅哥成群。但不久，江景房就上行无力，随之租金下降，因为这批以外教为主江景控新鲜感已过。反而是背江的一面涨幅更快，5年后就房价翻倍了。

这栋楼滞涨还有一个原因是，它是不适合住家的，连一个阳台都没有如何晾晒衣物？装修虽豪但没有独立厨房（当然可以用玻璃门隔出），只要炒菜，不出一年，面目全非……以常态住家的搞法对待一个“先生们的雪茄吧”、“太太们的品茶屋”式的品玩类房产，不仅住之不方便，也谓暴殄天物。

家人喊一起去晨练。先下，待会接着搞，先上几张这盘的内饰及与江景的“互文”——

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 10:29 编辑

本人说过，只要是拟出手的楼盘，老刀得进去细观施工质量，这栋的质量远超后面的大户型。为何如此？略懂开发商情况的，当知答案。说其做的是百年工程，真小瞧了这么粗壮的主梁投入。

一直在考虑是否放几张另两个高端楼盘内里的施工质量照片，只是担心会进一步影响其房价，让大批的业主郁闷在怀~~~

还是多栽花吧。。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 05:50 编辑

晨练西北湖一一

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 08:10 编辑

晨练北湖，总是要顺带点新鲜疏菜回家。现湖畔早市常出现些新奇玩意

晨练即景一一

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 08:12 编辑

继续——

现在常有人托中介打听江景房能否长租，因有至少三家在收房做网上酒店，开价多是一月3000元，但他们坚持要签约两年以上，因为其要投入资金重置家具什么滴。而背江的小户型，好像无人问津（做酒店的）。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 10:00 编辑

这楼售价的Z大推动者，据老刀了解是看似八杆子也打不着的江对岸的世纪江尚，因为江尚层高只2.9米（这栋是3.2米，装修好了也有近2.85米），江尚当时能观江的售价在2.2万（这楼当时无敌江景有单价1.6万元挂单的），江尚毛坯（这楼已精装），江尚物业4元（这楼是2.4元），还有这楼地铁近在咫尺，比江尚交通方便……

有两位网友同我说过这种比较，并成功拥江入怀。一位是1.5万拿的8楼（业主要出国其捡了个大便宜），一位是1.7万单价拿的15楼——到手三个月此楼上涨每平米万元以上，因其15楼的挂价现多在3万以上了，只有两三套13、14楼（这是不大好卖的两楼层）有开价1.9万多元的，但多未办两证。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 10:11 编辑

这个大家都知道啊，虽有开发商改称E8、A9，有些人就是有此禁忌。

武汉老刀 发表于 2016-6-30 10:08

这楼售价的Z大推动者，据老刀了解是看似八杆子也打不着的江对岸的世纪江尚，因为江尚层高只2. ...

这楼房价的涨落在投资房产上很有标本意义，即你一定得有清醒的头脑，认定你的持有物业的价值。小户型多是买来投资的，年租金能到4%就算不错了，因为房子还在增值。

当年购买这江景房时，12楼左右多为58万一套，现年租保守点若是3000元，一年12月为3.6万元，当年买两套，就顶得上一个人工作了。

不算物业增值，多可达到6%的收益。若你不介意租给一眼就像小三的人，大约可租3500元一月，一套年入4.2万。

下面的故事很好玩。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 12:06 编辑

一朋友妻很有意思，一见租客美貌如花，虽一旁有秃顶老者一月3500元年付，她也坚决不租。朋友很郁闷：说好这房就是出租的，担心房子搞垮了不成？！

众笑出泪，然而其妻还是不租~~~~

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 11:33 编辑

也有朋友将其当自家的延伸客厅（他称第二客厅），坚决不出租，没有客人时自己不时来静心发呆，有客时钥匙一丢：凭门卡在一楼酒楼就餐，可打八五折！

主客互不相扰，都自在。这房实际上成了联系亲友们的友谊润滑剂。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 12:11 编辑

它淘汰了大批的伪江景爱好者。不少短期炒房客是小赚而退的——09、10撤离的还行，两年有60%左右的收益，后来离去的则远低于此数。

总之，只有思路对，才可能清晰理财，置业时才不会当钱多人傻的冤大头！

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-6-30 12:02 编辑

记住：当四月份附近的金地国际突破2.3的均价时，锦江大户型为1.9万时（毛坯也这价），这些精装了的江景房多挂1.7万元。

一套七、八十万，我想很多人是搞得起的。只是有否这个眼光。。。。

当然，一月飙涨一万元单价的机会，以后很少了。

这盘也得修复一哈滴。。。。。

爽快人~~~~~

铁树开花?

datouerzi 发表于 2016-7-2 17:51

老刀，请教哈对中城悦城的看法

但若没记错，其一期层高2.9米的只一栋，其他栋为2.8米高。

后期如何，建议各位留心细问细看。

不过， 在武汉的开发商中，其装修算是强滴。

还有，我那朋友个子小，他说不在乎层高，反正是自己住，又不准备交易。但置业顾问接着的兴奋炫耀：“我们的窗户是三层玻璃哦，现在武汉用三层玻璃很少”。

但正是这个引以为豪的三层玻璃，朋友放弃了此盘。为什么？得逆向思维~~~~~~~~~~

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-7-4 05:57 编辑

虽也有缺憾，还是这套强点，简装单价2.5万元了，物业每平2.5元。