那种投资法？

A、保值增值？现在是低CPI时代了，而且现在的理财产品也是不错的。

B、收租现金流？58面积过大，总价过高，租金收益低。

投资不理想。

唯一优势是70年产权的小户型，可以公积金贷款。

父母亲朋好友都在徐东，喜欢美林的内部环境，还是可以考虑的。58的优势是标准一房一厅，可以公积金贷款，其他的小户型都是40年产权的，一般只能4首付，10年贷款。不过58平米西晒哦，武汉的夏天，热死人。

妹子，风水学我也懂，也可以说上几句，但本质上，我是信仰道家的。

对我自己来说，那个风水不就是纯忽悠，让消费者多给几个钱吗？

产品的要素：通风、采光、朝向、产品的功能性、开间舒适性、公摊、净空高，这些才是我关注的重点。

然后一切因素都可以换算到价，性价比也是个非常关键的决策因素。

上一张我认为的经典小户型吧，让大家见识一下什么叫58平米的一房半。

本帖Z后由 火之重生 于 2015-5-12 15:46 编辑

房地产的价格不在如同当年飞涨的时代了，很多纸类（股票、债券、基金、信托等）投资都比房地产投资的价值高哦。 经济增长放缓，经济下行压力大是新常态，不是套公积金的话，没必要选择不动产投资。

你的具体情况要求是什么？可以直接Call我，2012年成功帮助阳逻籍在北京美甲的妹子选购到福星惠誉国际城三期的丽晶公馆72平米的两房，单价10500元/平米，2014年已经装修出租。北漂的妹子很喜欢哦。

如题呀，悲剧的美林青城三期【林与堂】

地块的三大核心优势：

☞徐东片区闹中取静绝佳环境的优势地段；

☞内部50+樟树为主的稀缺公园级绿化；

☞徐东片区稀缺的小学教育配套；

徐东片区是武汉房地产开发的另类片区，永远有开发，永远有供应，永远有需求。

徐东片区已经开发了20年了，还是有巨大的供应量，因此交通优势突出、生活便利的徐东片区价值很高，但价格上涨并不顶级。汉口中心区基本没有地，没有供应了，连后开发的光谷中心区--鲁巷片也是由于没有地，没有供应，因此价格已经赶上，甚至超过了徐东片。徐东片的性价比在中心区中，还是很有竞争力的。不是由于徐东价值不如，而是徐东是另类片区，供应量大，且持续。

美林青城三期【林与堂】的产品太稀烂了，开发商的水平失常，完全对不起地块的价值。开发出来的产品，完全对不起美林青城4个字。

本身就是个7万方的小项目，等了5、6年才有这么一个小项目可以操作。肯定是不走流量盘，而是挖利润，卖一套少一套的搞法了。就目前市场反馈的效果来看，看房客户对三期【林与堂】的产品非常非常的失望，那个产品太稀烂了，和一期产品差了10条街，当然主要是楼层高度限制了水准，但和二期高层产品比，也差了5条街呀，这完全是开发商的开发水平和设计单位的设计水平太弱了，一半的还建房水准呀，太令人失望了，悲剧，大悲剧！

如果可以推倒重新来过的话，我的策略是产品分两大类：

A、东南方位规划3-4个单元的舒适性三房（115-125平米）和享受型三房（135-145平米）

1梯2户，纯板楼设计；

B、西北及沿街方位规划回廊型或者"L"型高级酒店公寓，（35-45平米）

策略考量：

☞90/60的强规必须遵守，因此是90平米以下的产品是必须有的，因此对于产品进行了两大类的划

分，90以上和90以下；

☞市场大量是40-60平米的一房、70-90平米的两房和100-120的三房，【林与堂】是小项目，不是

流量盘，因此可以选择市场上Z稀缺的小众产品，进行定位开发，追求利益Z大化；

☞90平米以下，选择35-45的小面积是为了冲高单价，而控制总价，便于销售。市场上的一房多为

40-60平米，40年产权的商业用地大把。【林与堂】的一房是70年产权，可以便于公积金贷款套

现；可以让妹子当嫁妆，不怕婆婆；可以为了入学资格而溢价；杨园南路2015年开通，出租收益

可以预期。因此Z好是精装修的行政酒店公寓，高单价的情况下，一样走的动。

☞90平米以上，选择舒适性三房（115-125平米）和享受型三房（135-145平米）。这个产品在片

区是非常稀缺的，按7万方的40%来计算，估计也就260套左右，针对的就是父母有环境，一步到

位大三房婚房的刚需和改善型需求的客户群。这样的客户群在铁四院、徐东到梨园的国家电网系

统、青山区的武钢中高层中，大把大把的。才260套，卖一套少一套呀，绝对是冲单价，慢慢走

的好产品。

悲剧、大悲剧呀，开发商的李总估计是被融资方逼

的昏了头，太稀烂的产品了哦，让众多期待美林的人，

失望了！

朋友，你的公司叫盛世乐居，搞什么的哦？和易居有关系吗？

写完就没人看了，白参加达人秀的活动了。那天要小编删2个发重的帖子，怎么就参加活动了。

早上跑步买菜，顺手拍的照片。

终于找到一个优点：东南向，阳光充足，可惜这是建筑外部优点，不是户型产品的优点。

由于美林青城三期【林与堂】东南向是多层电梯房，高度低，因此东南向的阳光非常充足，今天早上7点22-2点30拍摄的。一楼都是满满的阳光。

直接上图

39#楼，7点22，一楼都是阳光；

38、40#楼，7点28，2楼起，满满的阳光；

该死的杨园南路，盼望了十年，终于4个月倒计时了，现在是过了1个月。

一切都可以转换为性价比，要看自己的需求，合适自己的，才是Z好的。

怎么都还有二期二手房的问价了，二手房有个营业税的问题，成交价格差不大。

置业目的输什么？58是一房一厅，可以公积金，给老人住，还是可以的。

伢几大？入中华路小学本部吗？

福星惠誉丽晶公馆在徐东大家和团结大道交汇处。

姐姐，要求太高了呀！一般按市场比较法定价格了，再根据老板的思路（流量盘还是单追求价格）。还有内部体系的价格和关系，是个很复杂的调查过程和分析过程。预测不出来价格哦！

要写清楚，要花比较多的时间和精力。不好意思，还要上班啊！

回复danxibao1983的帖子

徐东中心区价格12000，美林青城三期，如果挖利润，不求流量，也可以冲这个价格。

本帖Z后由 火之重生 于 2015-6-17 20:12 编辑

开盘均价还是要售楼部放的消息，认筹了的话，售楼部会问价的，那就大概沽出开盘均价了。

一期一次性付款，还是纯商贷？我是纯商贷。

公积金早用掉呀！放在那里睡瞌睡，那么爱GCD吗？不过不买房子，不是爱GCD的表现哦。

2011年， 我用公积金做了蓝晶绿洲的35平米小户型，2012年交房，2013年开始招租，目前租金水平是1600/月。

三期【林与堂】的小户型58平米，单价按11000-12000算，总价范围64-70万。

优点是：标准一房一厅，功能性强，可做饭，可晒衣，居住功能性强。

缺点是：总价太高【64-70万】，收租盈利能力低。总价放在这里，按2000元/月，来计算回报率才3.6%。这个实在是太低，太低了。比一般的理财都不如，更不要和现在的股市比了。

58平米的小户型，如果要走收租的投资路线，比较艰难，只有一条路可以走——高端路线

原因如下：

A、总价倒逼：67万的总价在这里，不计算装修家电情况，按5个点收益计算，月租金收益高达2790元。但这个租金水平要好地段和好装修。

B、市场逼迫：虽然徐东是中心城区，但徐东有大量的城中村还建房，不谈4个团结名居，就说美林青城【林与堂】对面的还建房的租金水平估计单间也就1K出头的价格。

因此58平米除了自住外，收租有2个机会：

A、陪读路线：美林青城有小学，陪读的家长来这里租房，但小学陪读的少，而且同样面临斜对面还建房的市场竞争，陪读的消费能力有限，目标很小；

B、总价和市场使得58平米只能走高端豪装的路线。

a.高端行政公寓路线：

目标对象是徐东大街、中路线沿线、杨园南路等高端写字楼（目前徐东-岳家嘴片区的增量市场，而且是巨增）入驻公司的高管。他们有经济实力，不喜欢吵闹、喧嚣的商业中心，就喜欢优雅、宁静的公园社区。这个选择只有复地东湖国际、美林青城、华侨城具备。好像只有美丽青城有小户型。

b.高端酒店公寓路线：

目标对象是到武汉商务、旅游的7-15天的短期高端客户群。他们可能以家庭为单位，喜欢自助游，不喜欢更旅游团，不喜欢大酒店，需要自己做饭和悠闲生活。比如到武汉游东湖、游樱花、游华侨城的旅游客或者湖北省内周边到国家电网开会的商务人士。

我这里提供酒店公寓管理的服务，如果购买58平米投资出租，可以参考：

【房东出租无中介费】徐东岳家嘴蓝晶绿洲甲壳虫酒店公寓仅1600元。独门独户，速度！

http://www.deyi.com/thread-4495994-1-1.html

如果是纯考虑套现公积金，给你第二个建议，购买美林青城附近可以用公积金的二手房，总价低的，好收租的，收益率高点。

比如蓝晶绿洲甲壳虫公寓的二手房

徐东岳家嘴、4号线铁机路站-蓝晶绿洲35平米带租约精装小户型，净得42万，投资首选!

http://www.deyi.com/thread-5021744-1-1.html

这套42万的房子，目前租金收益是1600元，比买美林青城三期【林与堂】划算多了。

小学教育原则就是一个字“近”

徐东片学校少，公立学校里面Z好的是余家头小学，但我都觉得不咋地。

大型房地产项目开发的配套小学还是有的，早点的就是美林青城小学了，去年第一批2个班的小学毕业生毕业了，去向是哪里，我还没有打听。我儿子在读美林青城二年级，学费是13000/年。国际班是26000/年。我个人觉得还是很贵的，但幼儿园是读的美林，儿子的同学都读美林青城小学，有那么近，那也只能存钱读了。

美林青城小学还是非常紧俏的，不是业主，不是美林青城实验幼儿园的入读美林青城小学，还是要托关系，找门路。我有个同事买的美林青城二期当婚房，不过是用他老爹的名字，好像都读不了美林青城实验小学吧，正在准备把房产名字过户到他头上。

除了美林青城小学，华润橡树湾配套的是中华路小学，华侨城配套的是华师一附小学，都是才开学，硬件肯定更好，软件不好说。

如果要好小学，Z好还是老城区，徐东这边的学校少，不过小学教育，核心还是言传身教，学知识，个人认为不是重点。

就卖个环境和配套，产品太稀烂了。

下午6点、7点还看见4-5组客户在看工地，主要看38栋和39栋。营销中心的消息是本周六开盘，放的价格是13000元。开发商还是要求利润哦。