分析的太好了啊！！！请问你觉得38栋112平米的多少钱买比较合适啊？就性价比和现在市场行情来谈的话？

姐姐，要求太高了呀！一般按市场比较法定价格了，再根据老板的思路（流量盘还是单追求价格）。还有内部体系的价格和关系，是个很复杂的调查过程和分析过程。预测不出来价格哦！

要写清楚，要花比较多的时间和精力。不好意思，还要上班啊！

呵呵，其实我说的没有你想的那么复杂，我的意思是你觉得多少钱可以入手？因为我们的预算是1.1万每平方，如果是大于了这个价格，不知道应该上浮多少是可以买？

回复danxibao1983的帖子

徐东中心区价格12000，美林青城三期，如果挖利润，不求流量，也可以冲这个价格。

本帖Z后由 火之重生 于 2015-6-17 20:12 编辑

开盘均价还是要售楼部放的消息，认筹了的话，售楼部会问价的，那就大概沽出开盘均价了。

一期的邻居，公积金还没用过，有没有必要搞一套三期小户型

我Z近想买徐东的房子。两房或者小户型，主要是吖读书，有好的楼盘推荐吗、谢谢

昨天去看了美林的房子，有对口的学校和环境是Z心动的

销售说开盘估计12000-13000

还是有点贵额

一期一次性付款，还是纯商贷？我是纯商贷。

公积金早用掉呀！放在那里睡瞌睡，那么爱GCD吗？不过不买房子，不是爱GCD的表现哦。

2011年， 我用公积金做了蓝晶绿洲的35平米小户型，2012年交房，2013年开始招租，目前租金水平是1600/月。

三期【林与堂】的小户型58平米，单价按11000-12000算，总价范围64-70万。

优点是：标准一房一厅，功能性强，可做饭，可晒衣，居住功能性强。

缺点是：总价太高【64-70万】，收租盈利能力低。总价放在这里，按2000元/月，来计算回报率才3.6%。这个实在是太低，太低了。比一般的理财都不如，更不要和现在的股市比了。

58平米的小户型，如果要走收租的投资路线，比较艰难，只有一条路可以走——高端路线

原因如下：

A、总价倒逼：67万的总价在这里，不计算装修家电情况，按5个点收益计算，月租金收益高达2790元。但这个租金水平要好地段和好装修。

B、市场逼迫：虽然徐东是中心城区，但徐东有大量的城中村还建房，不谈4个团结名居，就说美林青城【林与堂】对面的还建房的租金水平估计单间也就1K出头的价格。

因此58平米除了自住外，收租有2个机会：

A、陪读路线：美林青城有小学，陪读的家长来这里租房，但小学陪读的少，而且同样面临斜对面还建房的市场竞争，陪读的消费能力有限，目标很小；

B、总价和市场使得58平米只能走高端豪装的路线。

a.高端行政公寓路线：

目标对象是徐东大街、中路线沿线、杨园南路等高端写字楼（目前徐东-岳家嘴片区的增量市场，而且是巨增）入驻公司的高管。他们有经济实力，不喜欢吵闹、喧嚣的商业中心，就喜欢优雅、宁静的公园社区。这个选择只有复地东湖国际、美林青城、华侨城具备。好像只有美丽青城有小户型。

b.高端酒店公寓路线：

目标对象是到武汉商务、旅游的7-15天的短期高端客户群。他们可能以家庭为单位，喜欢自助游，不喜欢更旅游团，不喜欢大酒店，需要自己做饭和悠闲生活。比如到武汉游东湖、游樱花、游华侨城的旅游客或者湖北省内周边到国家电网开会的商务人士。

我这里提供酒店公寓管理的服务，如果购买58平米投资出租，可以参考：

【房东出租无中介费】徐东岳家嘴蓝晶绿洲甲壳虫酒店公寓仅1600元。独门独户，速度！

http://www.deyi.com/thread-4495994-1-1.html

如果是纯考虑套现公积金，给你第二个建议，购买美林青城附近可以用公积金的二手房，总价低的，好收租的，收益率高点。

比如蓝晶绿洲甲壳虫公寓的二手房

徐东岳家嘴、4号线铁机路站-蓝晶绿洲35平米带租约精装小户型，净得42万，投资首选!

http://www.deyi.com/thread-5021744-1-1.html

这套42万的房子，目前租金收益是1600元，比买美林青城三期【林与堂】划算多了。

小学教育原则就是一个字“近”

徐东片学校少，公立学校里面Z好的是余家头小学，但我都觉得不咋地。

大型房地产项目开发的配套小学还是有的，早点的就是美林青城小学了，去年第一批2个班的小学毕业生毕业了，去向是哪里，我还没有打听。我儿子在读美林青城二年级，学费是13000/年。国际班是26000/年。我个人觉得还是很贵的，但幼儿园是读的美林，儿子的同学都读美林青城小学，有那么近，那也只能存钱读了。

美林青城小学还是非常紧俏的，不是业主，不是美林青城实验幼儿园的入读美林青城小学，还是要托关系，找门路。我有个同事买的美林青城二期当婚房，不过是用他老爹的名字，好像都读不了美林青城实验小学吧，正在准备把房产名字过户到他头上。

除了美林青城小学，华润橡树湾配套的是中华路小学，华侨城配套的是华师一附小学，都是才开学，硬件肯定更好，软件不好说。

如果要好小学，Z好还是老城区，徐东这边的学校少，不过小学教育，核心还是言传身教，学知识，个人认为不是重点。

就卖个环境和配套，产品太稀烂了。

下午6点、7点还看见4-5组客户在看工地，主要看38栋和39栋。营销中心的消息是本周六开盘，放的价格是13000元。开发商还是要求利润哦。

2014年起码是第四届毕业了，而且一个年级是abcdef共6个班，上届对口中学是铁四院中学

终于要开盘了，早上做好了准备。

因为看你的帖子，Z后买的C2，8楼，是不是买的楼层低了点啊？想听听你的专业分析。还有你说C2朝向不好，那8楼采光会不会很差啊？

因为看你的帖子，Z后买的C2，8楼，是不是买的楼层低了点啊？想听听你的专业分析。还有你说C2朝向不好，那8楼采光会不会很差啊？

第一：恭喜你！成功购买到美林青城三期【林与堂】，我们要一起做邻居了；

第二：C2的产品相对来说，是三期Z好的户型，还是恭喜你；

第三：你选择的8楼，一个不错的楼层，地区楼层，单价相对来说还是便宜的，高层没有必要住那

么高，一个是总价贵了不少，二个是万一2部电梯都坏了，8楼爬楼梯勉强还是可以接受的；

第四：虽然不清楚你是38的C2，还是39的C2，也不清楚是西向的C2，还是东向的C2，也不是很好

评说。以8楼为标准，相对价值取向是38东C2＞39东C2＞38西C2＞39西C2

第五：你问的题目，“还有你说C2朝向不好，那8楼采光会不会很差啊？” 这个应该不是我说的，

详情请参考43楼户型点评中关于C2的部分。

“优点：通透户型、通风采光好;

双阳台设计，功能性好；

卫生间前走廊浪费过大；”

朝向分为：“东、南、西、北、东南、西南、东北、西北、南北、东西”肯定是东南向Z好，朝向指阳光；

通风分为：穿堂对流风、回旋对流风、回旋风；楼层越高，通风效果越佳

采光分为：明---有墙边窗子、暗---天井窗子或进深过大、黑---无窗子或者内小窗

因此朝向与通风采光是2个独立的概念，没有因果关系。

C2的朝向和通风采光问题，可以参考43楼的关于C2的点评。

其实没有十全十美的项目，我们只要Z看重的三项置业因素满足要求，其他置业因素大众水平就可以购买的。我写的这篇帖子《【楼市达人秀第三季NO.37】悲剧的美林青城三期[林与堂]》，没有多说项目产品的好话，批评较多，整篇基调仅仅是客观的点评，但还是有人购买该项目，让我很欣慰。因为购买者所需求的东西都满足了，就可以做。十全十美的项目，不是我们普通消费者可以购买的，因为价格非常非常高，离谱的高。大众消费者应该希望看到客观点评，不吹项目，不刻意贬低项目，是怎样就怎样。

楼上的同学，你购买的价格晒一下呀！我听说均价12000.

分析的真到位啊。我也很喜欢美林的环境，可是三期的户型一个都看不中。远不如一二期，所以放弃了。现在想买复地东湖国际七期，说是8月开盘，贵多了压力很大在纠结

折后大概11840元，。谢谢你啊，回复的超级详细呢！！我就是买之前看了你的贴子改的C2户型，原来打算买C1滴！！

买美林一期或者二期的二手房呀！在武昌片，也只有复地东湖国际的原生态树才能和美林的比。

听说有老带新99折优惠是吗