我们买的二期，楼主继续

今天网络不是很好，总是连不上线。三期的货基本盘好了，要进入主题。今天先介绍一下美林青城的开发商。

美林青城开发商湖北珠江房地产开发有限公司，大股东是北京万发房地产开发股份有限公司，实际控股人北京市国有资产监督管理委员会(持有北京新兴房地产开发总公司)，2007年到2009年，北京新兴投资了围棋队，参加围甲比赛，还来美林青城下了几次联赛，王汝南王院长还来美林青城讲棋了的哦。楼主去听了棋的，还看到了美女棋手徐莹。

珠江控股，A股代码000505(2006年，1.7一股的时候，楼主买了点，赚了点菜钱哦)。

珠江控股算是个比较成熟的开发商，从一期、二期总体规划、建筑规划、承建商选择、营销操盘等各方面来说，还是比较老道的。

2005年10月31日，一期房子早就好了，不开盘。投入500万，推动杨园南路开工，才开盘。开盘均价从3500/平米，连续5次小幅涨价，到2006年春节时到了4200/平米。

2008年6月开盘后，一直不温不火，又面临2008美国金融危机影响，十一期间果断决策：针对刚需人群，以2房88平米的户型为突破口，以40万一套起的特价房，击穿市场心理底线。在2个月内，迅速完成了3波特价房，完成200多套的销售目标。上市公司年报有所交代。第3波特价房楼层、朝向均要好些，88平米的2房已经达到58万一套。

三期的卖点也是学区房吧！想问下楼主，美林里面的实验小学对口哪个中学呀？

没办法吧，就那一小块地，开发商衡量成本等等一系列问题估计是不会再做出之前品质的盘了

2007年，美林实验小学才开始招收一年级。2014年第一届毕业生，才毕业，只有2个班级。具体到哪个初中，还没问。楼主的伢，目前2年纪，还不急哦。

怎么会没有办法呢？开发商好像换了个经理，姓李。三期林与堂的建筑设计，明显不行，有更好的方案可以选择的。这个今天晚上来说哦。

好像对口杨园学校还是铁四院学校吧，对口的初中不行

分析的不错。有同学买的一期，也有同学买的二期，也正好是楼主说的价格，现在看来确实划得来啊。环境非常不错的。

围观

没看到那张外部环境的图吗？绝对的顶级配套呀！一般的项目享受不起的。十年不通路、祖坟、监狱、三无人员集中营。

都是自住的，不存在买的便宜。升值了无数倍，也不会卖，卖了，同地段没地买。没有什么升值了的说法。

讨论美林青城三期【林与堂】之前，先看看公示的经济指标图和整体效果图。

上的图片是搜房网的，说明来源，应该没什么问题哦。

从经济指标可以明显看出

体 量：总方量7.3万方，住宅6.8万方 非常非常小

套 数：住宅725套 我盘的货是727套，对分析影响不大哦

容 积 率：4.04 标准高层指标，无解

建筑密度：22.1% 高层的大众指标，不出彩

绿 地 率：38.4% 大众指标，不出彩

询问后的基本指标：

公 摊：21-23% 高层大众水平，一期小高层可是12.7%

层 高：2.9米 建筑层高2.9米，楼板厚不知道，大众水平

悲剧呀，多发了几遍，以为没有发成功，编辑帮我删了31、32楼哦。

谢谢楼主 正准备买呢 为了小孩上学问题～

谢谢告知

没觉得有多好，不如园林路的绿景苑，对小区内有新侨，马路对面是钢花小学。绿化感觉比美林还好些，地段也比美林好。容积绿率1.2

今天晚上，上三期林与堂的盘货。

楼主 建议一下买哪个户型 要采光好的 58平的怎么样～

户型分析还没有写完，要等明天哦，不好意思！马上发盘货分析。

先看看效果图，好晓得楼栋号：38#、39#、40#。

其次看看户型平面分布图：

这个单元号是楼主按惯例从东向西编号，不见得是开发商定的单元号哦。

再次看看美林青城三期【林与堂】货量盘点：

Z后看看美林青城三期【林与堂】货量统计：

从这4副图里面，大家可以看到：

☞1、统计727套，和公示数据725套，多出2套，具体那里不清楚，但这不影响户型分析；

☞2、统计方量69754平米是按户型单张上的数据，初步统计的，公示数据是68615，有出入，但不

影响分析；

☞3、38#栋1单元和39#栋1单元均属于2梯4户，经典的高层布局；38#栋2单元1梯5户、39#栋2单

元和40#栋1单元都是2梯6户，标准的还建房高层布局；

☞4、A户型为一房，B户型为二房，C户型为三房。A、B户型合计套数：472套，占比64.9%，合

计体量41225平米，占比59.1%；说明美林青城三期【林与堂】受90/60强规限制，90平米以

下户型在总体量中不低于60%比例；

☞5、美林青城三期【林与堂】主力产品是二房，B户型410套，占比56.4%，其中B4户型是主力中

的主力套数：193套占比25.99%，这是项目销售成功的关键；

☞6、徐东片区紧俏的产品是三房，美林青城三期【林与堂】三房有255套，占比40.9%，这是追求

利润的产品；

货盘出来，反而没人看了哦，小悲剧呀。才下班，晚上上户型点评。