刚才没说清：对方要凭美国的委托书到武汉的公证处办一个国内的委托书，这个一定要办。要不就有皮扯

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目前我正在买的房就是这个情况。房主在国外，委托他人代卖和过户。委托书需要公证，我是通过中介买的，你说的抵押什么的问题，是中介负责去查的。

只要你们签了合同，如果由于卖方的原因没法卖没法过户，按照合同，卖方要赔偿你的，一般是20%房款。

所以说，只要找了靠谱的中介，基本没啥问题

本帖Z后由 wwyww 于 2016-3-24 12:31 编辑

对了，我们当时签购房合同的时，我也问了房东目前户口是否还在这里，结果确实还在。当时我就提出，要在购房合同里面写上，需要在我们过户付首付前迁走，结果我公公和房介都说这完全没有影响，说只要过户后就是我的户口在那，房东户口自然就转为集体户口了。所以当时我就没坚持写这条。

不知道这个会不会有风险？

刚看到有个意粉说我们给自己找麻烦，那其实就是因为前期不懂这些，就只是单纯觉得看中房子了，诚心想买，结果交易的过程中，越深入了解，知道的越多，也就操心的越多了。现在Z新的进展是，等着卖家那边凑齐面签贷款审批的资料（银行卡）了，其他的暂时也做不了。

好的，谢谢，那我还是Z近要求中介一起去房管局做个产调自己放心些。

税费的事，虽然没写进合同，但是我有特别加一条“买卖双方有义务配合中介提交贷款审批相关的所有资料，若因银行不可抗力造成的贷款无法审批，则不算买家违约，中介需要在5个工作日退还定金买家”，这条不知道对于扯税费有无帮助？

貌似帮助不太大对吧？除非是房主提供的资料办不了，我应该能顺利要回定金；要是因为他提交迟了，导致5.1之后才过户，貌似就约束不了他，只能再碰运气谈判了～

对了，房东户口如果不迁走，真的是当我过户后就自动转成集体户口吗？对我有无影响？

啊？这么麻烦？大使馆开的公证书还不能直接用？必须回国内公证处再办一次？那需要房主本人回国吗？还是被委托人带齐资料单方去办即可？

这个比较复杂，首先存在中介赚差价，黑你定金的可能，其次可能存在房东与中介勾结做空这套房子的可能。

卖房也不算个小事，房东竟然不出现，也没有公证书（委托书也要做公证的），再者有钱还怕买不到房？更何况还这么麻烦，小心赔了夫人又折兵。

公正委托书只是把这套房子的交易权公正给委托人，同时还需要卖方夫妻双方的身份证户口本结婚证的身份相符，缺任何一个都过户不了。

我上次也办了一个案子，房东在美国，邮寄回来的公证书还需要拿去领事馆官方翻译，当时我的客户是组合贷款，到银行面签的时候因为公积金管理制度卡住了，如果涉及到公积金贷款，必须房东本人持有效证件到场，或者公正委托给直系亲属（必须直系亲属），但是当时委托给的是他下属，后来房东还是从美国回来办了面签当天又回去了（房东崩溃的脸我还记得）

产调很有必要，你在房地局过户的时候，工作人员只负责收件，有些有经验的工作人员一看就知道有问题会拒收件，但是有些没经验就直接收件，很多是过户手续后几天，再电话通知你过户失败过不了，叫你拿着税费发票回去退税

Ps：如果委托书10号才到武汉，那你公积金贷款也来不及批了，还是考虑商贷吧

唉，我们目前找的这个中介不是那种知名连锁的，就是那个小区附近的一个中介，有正规的营业执照啥的，就担心整个交易链条中的资源没有大型中介多，再就是对于这种房主在国外的办理经验很少，就比较麻烦，当时我要求做资金监管的时候，中介还不同意，一是怕麻烦，二是她也没办过，得亏被被委托人也觉得资金监管对他们也有利，也同意，中介才松口同意去办。现在只能碰运气，希望一切顺利吧。

现在中介说只要15号之前房东的公证书+你刚才说的房东夫妻双方的户口本，身份证，结婚证10号能寄回，被委托人能帮忙在银行开得了户，我们出2000加急办理贷款审批的钱，就一定能在5.1前让我过户，我怎么越看亲们的回答，越觉得不靠谱啊

对哦，还忘记说了，我目前办的就是组合贷款，但是房介找的银行说有比较熟的关系，昨天中午去面签的时候，都只是先约的我们夫妻俩去填表，说等房东相关资料寄回，会再约被委托人面签，还说因为关系硬，只要能通过楼下的大厅开到户办到银行卡就万事OK了，万一目前这个银行办不了，就再找一家银行重新面签。大家说说，会不会确实是中介会有银行内部熟人可以办的到？若再换家银行面签，我昨天签过的一份面签资料是不是需要全部要回来？银行不会不给吧？

那位答复的不太对，委托书要么在国内做公证(需要房东本人到场)，要么按照你现在房主的的做法在国外公证并由中国领事馆认证。房主如果能回国办公证，就不用委托别人代办了。

我当时买房也是房东在美国，大使馆开的公证，她爸爸来办的手续

路过。。。。。。

您的信息很有参考价值，谢谢。楼主多参考这位实际办理过的意粉的意见吧。

“银行不可抗力”太模糊，对你的保护太小了，如果银行审核本来就要若干工作日，银行正常审核造成过户超过5/1，这是算银行不可抗力还是不算？如果是由于中介不专业导致过户延误呢？由于卖方资料准备不充分导致呢？凡是由于非买方的过错导致的过户时间超过5/1，你都应该有权拿回定金，解除合同。我觉得在这套房子手续太复杂，会让很多买家犹豫，应该不是通常意义上的抢手房，你不必太着急在合同条款上退让。关于户口我只知道你们的户口可以迁进来没有问题，卖方户口如果不迁走大概是变成空挂户，到底是什么状态我也不清楚，但应该不会影响你孩子将来上学(学校现在一般是要产证户口统一才能入学)。你们现在所有的都是在听中介说，我建议你们抽一天时间，去一趟房管局的交易中心，那里有各种咨询台，去过户窗口问一问你们这种情况到底能不能委托办理过户，手头的资料除了还没收到的房主公证委托书和身份证以外到底还缺不缺，去税费窗口问问税费，去公积金窗口或者打热线问问卖方委托代办你们能不能办理贷款，也去几家银行问一问委托卖房的公贷能不能办、需要些什么资料，去区户政中心问一问户口，等等等等。你要从权威渠道打听信息，中介有时候不是很严谨，何况他还没办过这类业务，存在出差错的可能性。

本帖Z后由 atpatp 于 2016-3-24 15:29 编辑

楼主要打好预防针啊，公积金贷款好像必须见房东本人，我记得以前亲戚就是，本来都委托了，但是Z后还是没办法跑回来一次。而且这么折腾后期如果实在办不下来找中介要回定金和意向金也不会容易。

太厉害了。

迁完了再付首付。不然后期就看卖家人品了，他不迁你也没办法，就算合同约定你也为这个事情打官司费时费精力，还不一定成功。比如合同只能约束卖家，并不能约束卖家已离婚的配偶和子女，如果付完首付有其他人还在户口下你打官司要求他们迁户口是输的。

包括资金监管账户，你也可以事先问几家银行，怎样才能开这个资金监管账户(我没办过所以不清楚)，因为不一定所有银行网点都有这项业务，也不是所有中介都有这项服务(凡是中介没做过的事情他们都有可能出错)，到底是由中介去开户还是由你去开户(有哪位实际办理过的请指点一下)。你把接下来要做的事情全部列成一个时间表，有些什么手续，在哪里办，事先向各个部门而不是向中介搞清楚每个步骤的资料清单，如果能在4/10收到美国寄来的房主材料之前把这些细节都一一落实了，等4/10收到资料以后接下来的手续才能更好的依次顺利推进。