刚刚有朋友说叫我个人去旅游下，去看看外面的世界，刚刚也大概看了下一些这里论坛的关于旅游的帖子，呵呵，个人旅游的意义有很多，大的方面除了观赏美景，追寻刺激外，释放自己内心的压抑外，我个人觉得更重要的就是在不同的际遇和不同的环境里进一步的认识自己和扩大自己的心灵！有时间的朋友可以去走走，这里的旅游我指的是独自去，我是门外汉，希望大家都能充实自己，完善自己

现在如何讲讲如何来谈价格的吧,其实价格无非就是心理对战而已，但是房东和客户都会觉得自己赢了!任何一个客户如果看中了一套房子,比如一套90平的房子,房东报价85万,如果稍微懂点行情的房东报价可以根据2证是否齐全,满了5年没有,在武汉这套房是不是首套房等这些因素,(装修,地段那些先不考虑),知识补充下,如何判断2证是否满5年,不是从你买房的时候开始计算的,是从你办证那天开始计算的! 满了5年就少一个Z重的营业税5.7%,如果房东在武汉仅此一套住房,并且2证满了5年是没有个税的!我们先不要去探讨客户是否限购,是不是本地户口,或者房东有没有贷款等,这些因素对于价格是基本没有影响的,现在目前只是把我们大的谈价方向告诉你们!

如上所设,90平的房子85万,2证齐全,没有满5年,如果客户看中了这套房子,一般的会主动问我这房子能不能少，如果你知道这房子价格可以少，比如可以83万卖，我们也不能告诉客户这个房子可以83万卖，你可以根据当时情况适当告诉他这个房子可以少，但是余地不是很大，房东目前少了1万，估计在少的可能性不大，(为什么要这么说呢，首先人的欲望第一开始都比较大，都希望占到Z大的便宜，你如果把你手上的全部资源全部告诉他了，那么他的胃口会越来越大，那么接下来你谈价格会非常难，这笔单子会有危险，你要表现下谈价格确实挺难，或者在举例告诉他曾经有个客户跟房东谈过这个房子，但是客户出的是83万，房东当时没有卖，你举的这个例子的价格非常关键，一般的客户都会以83万做心理底价，因为他会觉得自己占到便宜了，告诉客户如果您确实想买，可以告诉我您心里底价是多少，我尽量帮您争取，（一般情况下，大部分房子的房东我们都曾经交涉过，试探过的问过这个房子是否价格有可以谈，因为任何一个优秀的业务员应该做的）其实在之前你已经通过心理暗示他价格83万了，（当时的这个价格是可以成交的）因为不管任何一桩买卖，永远遵循着一点就是谁先出价谁先死，（其实83万房东告诉我们的价格未必是他底价，我们只是不想增加自己的工作量，而且必须要快点成单，其他中介会抢这个客户，房东会反悔，客户还会去看其他房子等不确定因素都告诉我们一个信息，任何单子不能拖，拖的话都是对我们不利），一般客户都会告诉你她心理底价是82万，这时候不要急，其实情况跟房东是一样的，客户报的价格只是自己心理预期的Z低价格，他如果真的想买这个房子根据当时情况，83万，80%会成交，前面说了，我们已经给他很多心理暗示了，稍不留神就会被套进去。

接着等客户走了，我们马上回公司，跟房东打电话，先试探的问下价格，问他81万能不能卖，请仔细看下我所有的价格数据，为什么问他81万能不能卖，首先大部分房东他不会告诉你心理底价，房东的心理就是想卖的高，客户的心理是想买的低，如果一旦接触了他的底价他会告诉你叫客户加钱，然后你就告诉他让他考虑下，毕竟客户现在也在对比其他房子，目前还是比较满意你这套房子，所以这个价格也是他再三考虑的价格，要不您考虑下吧，我也跟客户打电话叫他加钱，你就等他给你答复，如果房东主动回复你了，那么价格百分之60可以81万，如果你主动打电话过去问他，那么第一句话就是问他考虑怎么样了，先等他开口，记住你所做的任何步骤都是把被动变为主动，不要让自己先开口，给他施压，你所做的都是不会让自己没有退路，如果你仔细想如果有任何一方价格不让步，你还是可以成交这笔单。

如果双方有都不肯让步，那么就试探打压双方价格，谁显得更弱势就加强力度打压另一方，其实我们的目的很简单就是成交这笔单子，可是我们做了确实很多准备，接下来就是客户下诚意金的问题啦，大部分都是大同小异，不管怎么样，不要显得被动，不要主动开口，要步步为营，眼睛好痛，

今天就到下吧，写的很乱，抱歉，

这不是吐苦水阿，这是经验阿，还有我现在用手机在，你们问题关于房产的我都会回答，现在在研究怎么用手机回复在，我现在在炒黄金，有朋友想一起研究的也可以说下，希望能共同交流，我感觉黄金外汇就是跟全球博弈，挺有成就感的，不过我投资的比较少，宁可小赚、也不愿大败！呵呵，

感谢你们的支持，今天谈房价那块感觉自己写的挺乱的，今天呆在电脑面前很多小时、不能保持清醒，如果看不懂但很有兴趣的话，我可以慢慢解释，如果没有兴趣，那么就算了，我会在下面告诉那些想买二手房的朋友，如何给自己的房子定位！让自己找到更满意的房子！

任何一个客户想要自己找到房东的意义是什么呢,?就是避免中介费,那么如果你自己找房东,首先房子你要看的满意吧,然后就是跟房东直接谈价格(谈价格其实是门学问,如果谈的不好,很可能面临着一种情况,得罪房东,房东很可能不会选择卖给你),假设你价格谈好了,那么开始着手下面的事情,（我只写大的方向）

第一步 询问房东房子目前有无贷款,如果有,那么面临的Z大的问题是什么,,?就是这个贷款是您还呢还是房东还,?如果是您还呢,那么你要承担的风险就是没过户前,您要帮他还贷款,这确实是有风险的,如果是房东还呢,那么他会怀疑一点就是他还了贷款您突然改变决定不买了! 这双方的想法成立于房东目前暂时没有流动资金来还资金的房贷,需要找亲戚朋友借款!如果房东自己有能力还,那么进行下一步!

第二步,做您的购房资格审查,这些要准备的就是购房者本人身份证,户口本(不是本地户口需要纳税或者社保),结婚证(无结婚证者需要在有效位子开一个单身证明)等原证件和复印件,24小时出结果,

第三步假设购房者需要银行贷款,首先要自己选择一个银行,然后要约房产证所属人的夫妻双方都到银行签字贷款(不管房产证是谁的名字，只要结婚了，必须双方都到场），假设所有资料齐全，都签字了，就要等银行审批贷款了！当然前提是您自己贷款的额度符合目前的状况，如是首套还是二套？公积金贷款，商业贷款还是混合贷款？贷款的方式不一样很可能额度会不一样，如果了解公积金的贷款那么等下我会回另外一个网友的问题，请您关注，对你绝对有用！

第四步，假设所有所有的程序都比较顺利，那么可以选择过户了，过户不是只过房产证，土地证也要过户，江夏那边的房产局土地局不在一个位子，Z少跑2次过户，而且星期6，星期天不上面，其他的基本在一个位子，一次过户就可以了，还要等拿证！

如果证拿到了，如果贷款了，那么还要把证送到银行，进行放款，银行需要这证做抵押，当然只是在上面盖章，等程序完了就会还给你的！

总体的流程就是这样的，具体的细节我就不多说了，打一天的字估计才能打完，找中介和自己主要的区别就是精力和时间的问题，其次就是任何一个步骤和细节您跟房东都闹的不愉快，那么你们就会很尴尬，如果有中介在，那么上面的问题就不是您来解决了，大的风险其实很小，如果您自己愿意跑，房东双方配合，时间精力充足等，都是可以自己去的！小部分的房子的房东你通过网站的信息都是找不到的，为什么呢,?因为那是我们中介通过自己特殊的手段得到了。

如果后前你愿意自己跑,到时候有不了解的问题,如果我了解,我一定会告诉你的,

这个叫代办，不会收2个点的，首先你要做的就是咨询不同的中介问他们，代办的价格是多少？每家中介开的价格都是不一样的，至于怎么跟其他中介谈判都可以，我说了价格谈判很有学问，根据心理学来的！价格你自己把握下，1000到2000，

哈哈，很多人抄黄金都不注意细节，我Z注意的就是止损，下单前必须填止损，玩这个一定要控制自己的贪欲，宁可小赚，也不要大亏！看不懂的走势，我不做，有机会我就会抓稳！

现在我讲的都是我以前对公积金的了解，希望对你有用，如果现在政策改了，那么你自己多了解下吧！

我记得我快要离开的时候，公积金改到Z高可以贷60万，但是真实的情况下，其实贷到60万是非常困难的，贷到60万需要符合各方面的要求，至于是什么要求，大家都可以去网上查查，其实非常困难。

一般的情况下可以贷50万应该没有问题，前提是公司和你缴纳的公积金费用可以贷到你想要求的额度！（公积金至少缴纳半年才能贷款）这里必须说的一点就是，如果你想贷款30万，但是你自己缴纳的额度只能带20万那么怎么办？中介是无所不能的，如果一家中介跟银行关系好，那么很有可能他会帮你多用公积金贷10万，（这里不是指商贷，是用公积金帮你贷）我不知道其他中介行不行，但是我以前的公司确实可以，这也是我亲眼所见的！具体怎么做，都是内部操作的，这点我觉得还可以，都是为了帮助老百姓，不用去筹首付，而且公积金贷款的利率比起商贷肯定是少的多！还有一点我不知道现在可行不可行，以前有的客户首付不够，自己缴纳了几年的公积金，额度大概有个大几万，我离开公司的时候这些钱是可以取出去的，但是必须是用公积金贷款后才能取，有的客户知道，有的不知道，我说这些都是为了方便大家，尽量的让大家能更多的把握住自己的资金！

我个人建议，如果现在目前有客户想要买房子，前提是你们首套房，但是房子面积不大，总价比较低，以后很可能有想换大房子的朋友，买第一套房子个人建议用商贷，不要用公积金，第二套房子在用纯公积金，（混合贷款也算二贷）比如我以前买了二手房，50万，贷款17万，用的商业贷款，那么现在又想买一套二手房，120万，那么我用纯公积金的话，Z高额度可以贷款到60万，（前面说了60万很难）如果有关系贷到60万其实也不是不可能，反正就是尽量往60万靠近的贷吧，那么反之我第二套房用商业贷款的话，我的额度就只能是评估值的4成了，假设120万的房子评估值100万或者更低那么只能贷到40万，首付就会有压力，后期装修啊等都有实现资金流动不畅通！

我个人认为钱不一定花的要谨慎，但一定花的有目的性！还有个人建议不要考虑财产固化，让资金流动起来对大家肯定有帮助的！至于我所说的流动，大家可以进行投资，这也是理财的内容之一！

我现在要考虑下要不要继续写下去了,我再次强调一点，我写这个都是为了帮助大家，有些朋友一直就询问我中介有哪些黑幕啊,具体怎么做的,?说实话,我不讨厌中介,我写这个是让大家多了解中介,中介很简单,为了生存让自己辛苦替大家方便,我不排除有些小中介喜欢跟客户虚报假的信息,包括价格,或者房子的真实情况什么的,可是在我心里很多中介都是挺伟大的,为什么有些人就那么喜欢刨根问底呢?哪里没有潜规矩?也许现在各位所有的公司都有潜规矩,为什么会有这些,还是那句话为了生存和变的更好,有些人就抱着这种解密的心理一直问我,是不是我说的越多你就会觉得越有趣?越能吸引你?对你有什么帮助呢？

我以前做的是中介，是为了方便大家,现在发帖子是为了帮助大家.,有多少人不管接触或者没接触过中介的朋友,能正确的认识中介?能知道我们有多辛苦?买过二手房的客户自己想过没?你能安全过户,中介帮了你多少?我们帮了你那么多,找你拿中介费是不是正常的?没有一个职业是低贱的,每一个职业都是伟大的,

还可以吧,可以一起探讨下,,,如果你有需要,想共同交流下,我私信你我的QQ吧,

投资的意义主要目的是盈利,你投资一套有10几年的二手房我个人认为盈利额度很少,甚至会亏本,为什么呢,?一套10几年的房子房价是80万的话,我们按100平米算,后期费用假设是7万的话,那么根据你自己角度一定觉得这个房子总价是87万,那么你如果打算自己不住,可以选择租,一年12个月,幸运的话,应该有1个月是空置期,假设1年有11个月租给别人,假设租金是2500.那么可以赚2.5万往上走,那么你考虑多少年卖呢,?假设是3年卖,就是你自己盈利大概8万,87万减去8万就是79万,就是你3年后为这个房子所付出的总价,那么你选择卖多少钱呢,?假设行情涨了,但是可以涨多少呢？你一定要记住，任何人买你的房子也是要付出后期费用的，你一定卖的价格会高于第一开始买的价格，也就是说会高于87万，自己还想多赚赚，假设报价90万（估计你心理肯定不会想到90万，我只是按我的想法假设的），加上后期的费用就是7万，（假设3年后2证没有满5年，满了5年自己报的价格也会更高）也就是说买你房子的人必须要承担的价格是三年后，二手房自己买房的均价是9700,您觉得如果你3年后会买9700一个平方的二手房吗？

以上价格全部都是假设，而且都是Z理想的假设，任何地段好的，都不可能涨价太快，房价涨的越快，老百姓工资的节奏跟不上来，要么就是国家打压房价，要么就是房市崩盘，一崩盘就会房市会乱价格会跌！（以上的价格还没有考虑其他因素，比如你租房租了3年，房子内部会怎么样都不知道吧？对房价肯定是有影响的）

想要投资房产的话，我个人觉得买新房或者性价比高的二手房，Z好是小户型,我个人经验,Z好卖的都是30~90平米的房子,我认识很多投资房产的朋友都是投资小户型,即好租也好卖,!

刚刚发了一些我对投资房产的个人看法和建议,你可以参考下,

呵呵,不知道你买过二手房没有,真正买二手房找中介的时候,Z后成功的时候都是三方(甲方,房东,乙方.购房者,丙方,中介)会在一起签合同,任何的一个价格包括后期贷款费用加上过户费用都是客户经手的,任何价格都是透明的,我上面发的价格只是谈价格用的,目的是为了让单子成交快,效率高,这只是手段,我们绝对不赚钱客户和房东的任何一分除中介费外的费用,我相信99%的中介都是这样做的,说实在话,如果可能赚取房东房子差价和客户的差价的话,那么中介就这个行业就会被洗牌!

哎,发了那么多,你们居然没看懂,假设你自己在买菜,你跟卖方在还价,如果这种菜型一块钱一斤,如果你直接告诉卖着你想8毛一斤,他会不会以这个价格卖给你?答案绝对是肯定的,如果他直接卖给你了,那么很糟糕,其实那菜就值5毛一斤,我现在把这个比方的价格放大1万倍就是,你在想想,不管任何角色,买方或卖方也好,都只有一点,维护自己的利益,没有人想吃亏,大部分人都会想占便宜,你越退步,那么另一方胃口越大,你用我说的方法试试,或者你把自己当买者,自己是不是就是那样想的,?

我刚刚在找我回复的关于投资的个人建议和经验，为什么没有看到呢,?

现在发了这些帖子,回想一下啊,其实每个做中介都是很寂寞和落寞的,很多人看到的只是表面,没有看到内在的东西,其实做好每个职业都可以学到东西的！

我先讲讲我的个人经历吧，有的客户非常研究风水，包括房东家里都会有很多布置关于风水的，我不排除，不知道风水能不能算做事玄学里面的内容，我对它其实都是客户给我的经验而已，具体小知识或者什么，我就不多说了，大家其实可以上网去查查，我主要想说的更重要的就是人生态度（这里主要讲我的人生态度）

我时常会跟我客户聊天，不聊房子，只聊家事，我得知了很多人都是在得到很大的打击后才去信佛，了解风水和五行等，然后生活居所工作地点都是根据风水来布置，五行来安排的，我不知道现在他们是不是运气有所好转，我从来没有排斥任何东西，虽然我不了解哪些，我个人小小观点就是任何一种学问或者任何一种信仰都是一种期待或者对期待所表现的另一种行为方式，风水学也好，玄学也好，都只是一种思想方式，生命奥秘，自然孕育我们目前没有那个能力去考验。

在这里我想借用一个很有名的教父所说的话，你信仰神，是相信神有能力帮助你，神没有帮助你，是因为神相信你有能力！事在人为，大家都努力吧！

我记得曾经听过一个前辈说过一件这样的事情，他说他有个客户想要买个他自己心中认为完美的房子，什么叫完美的房子呢？就是房子的各方面都是自己非常喜欢，听说找了2年没找到，后面的我就不知道了！

那么在我工作的时候，我有没有遇到过完美的房子？其实是有的，我认为所谓完美的房子其实就是适合自己的，每个客户能买到房子由衷的一笑，或者从心里发出对中介的感谢，那么这个房子就是完美房子！

现在很多客户，本来计划买着什么样什么样的房子，就到处看房子，一个片区的大部分小区都被自己看过了，到了Z后反而不知道自己到底要买什么房子，自己反而也辛苦，为什么会这样呢，因为每个房子都会有自己的优点和缺点，你看的越多，头脑越不清晰，Z后连自己到底想要什么样的房子都不知道，比如本来我想买个安静点，采光好的，现在我看了30多套房子后，我发现好多房子位子还可以，比较安静，想买这套吧，又发现那套好，想买那套吧，另一套也不错，自己非常犹豫，如果有中介的跟你说这个房子目前有个客户在谈,也想要某某房子（不排斥是中介故意造的信息，其实也有可能真的是在谈），自己就会着急，到了Z后还不知道到底选哪套，刚需的朋友很有可能盲目的选择了一套！

那么我认为大家有计划想买房子的时候，不要先看房子，首先要自己心理想想到底自己需要套什么样的房子，比如采光佳，楼层不要1楼，价格等等，然后根据自己的情况选择小区，自己可以先去小区转转，绿化面积满不满意？交通方便不方便？小区的人文环境好不好？小区临不临高压线临不临马路等，这些都可以考察的，如果喜欢某个小区，可以专攻一个小区的房子，如果这个小区没有适合你的房子，那么就找无限接近你的房子！

买房也要有目的性，不要盲目的买，别人说的好坏，永远都是别人眼中的好坏，你拿自己的钱去买别人眼中认为好的房子，是不是太单纯了，自己喜欢就是完美房子！

你好,借用你的问题,我想发表我的观点,!

你在网站上只要一发了帖子,关于租房卖房的,一定会有很多中介打电话,自己也觉得挺烦的,不想跟他们合作,不想出那个中介费,但是还是每天会有中介来打电话进来,!你想点击浏览量,那除非自己用网站付费端口,因为你刷的赢一个片区的所有中介吗?个人觉得用付费端口没有意义,浪费时间!

那么现在我现在想告诉所有被此问题烦恼的房东,为什么你们不换个方法想呢?自己不想跟中介合作,第一是他们经常打电话,第二,我不想出中介费!

每家中介都有一条服务宗旨,针对租房的,一次收费,永久免费,!意思就是这个房子他们帮你租出去了之后,收取了你的费用,只要第二年租户快到期的时候,会马上跟你找客户,如果你自己操作吧,每次到期后到找到客户,一般要一个星期吧,那么中介会在没到期的时候帮你找到客户!而且不收取你的任何费用！发帖的时候，一定要把房子的图片发上去，客户喜欢图片后，在来看房子租房会很快的！

还有一种房东是这样做的，交给中介可以，涨一百块钱，比如这个房子是2000.应给的中介费是1000.涨一百2100.就是要给1050，那么根据房子的情况下，自己一年以来除了房租以外，还赚了150，自己做了在中介眼中的好房东，同时自己也赚了钱！何乐而不为呢?虽然这个方法是对客户不利，让客户多承担费用，但是我觉得没有对没有错，租房卖房都是一种原则，一个愿打一个愿挨！如果你是好房东，不缺钱的话，就用第一种方法吧！

有些房东特别固执，认为不该出那个钱，麻烦自己想想，算算哪个对自己有利？你租房子是为了赚利，不要意气用气！

PS 还有一点就是看房的问题，很多人觉得每天有不同的中介带不同的客户来看自己的房子，自己又不是天天有时间，也是觉得挺烦的！大家在发帖子的时候，下面会有补充内容，一定要写什么时候方便接电话，什么时候方便看房，不写也可以，我觉得很多优秀的经纪人打电话来的时候，会问你什么时候方便接电话，什么时候方便带客户来看房，这些都是为房东考虑的！

大家都做个优秀的房东吧！哈哈

很抱歉,不是所有的中介都这样的,再说您为什么先交中介费啊,?我给大家一点建议.不管在哪里,收中介费是在签合同的时候收取的,如有中介要求先收取中介费,那么没有必要先给,二手房收取中介费的时候,大部分是在过户当天的时候给,!

为什么我之前写的投资的没有发表呢.....

在写一遍吧，任何一个买房者要自己定位，怎么定位呢，首先你要2套的话，一定要看远点，比如现在买的房子有没有可能卖掉？自己是以投资为主还是自住为主呢？

我工作的这几年中，30到90平米的房子是Z好卖，大户型卖的话，时间和机遇要对，其实相对来说很难卖，因为刚性需求的客户大部分是青年或者刚开始经历工作的，(刚性需求者还是比较多的,占比例多,)他们目前买不起大户型，就算买的起也没有必要买，2房是和1房是卖的Z好的！

现在关于投资的话，我记得有个网友问我，买10几年的房子投资好不好？那么现在我来举例，假设你先买了一套10几年的房子作为投资，花价87万（80万房价，7万后期费用），100平米，现在自己不住，租给别人，每年赚3万，3年后想卖，赚了9万，自己为这个房子总花价78万，想卖多少钱呢？根据自己的情况，任何人都不会计算自己利用这个房子赚了9万，都会想第一成本价87万，3年的时间，我按照92万来设定价格，那么第二客户想要买你的房子差不多要92+7=99万（假设2证还是没有满5年，就算满5年，你也会涨价的）那么你以为3年后哪个客户会接受均价是9900的？好吧你会说在等几年，呵呵，你等个几年为了赚多少呢？(租了这个房子以后对卖这个房子绝对会大打折扣）

很多客户会去买新房，租出去，然后原价或者多卖一二万的（这还是说的Z理想的状态，很多人胃口比较大）为什么还是卖的很久或者讨价还价呢？很简单，任何一个客户都会调查以前的开盘价，然后在对比自己的总价，（总价包括后期费用）,投资房子的话,我觉得运气和机遇很重要的,这跟国家政策有关,任何人都预计不鸟未来房价的走势(跌或涨),大部分人买房人都盼着房价跌,可是卖方都盼望房价涨,真的很有趣的,双方形成鲜明对比,所以如果看到好的房子,不要等他跌,任何房子不可能只等你一个人,而且会不会跌普通老百姓都说不准,其实真正可怜的都是刚性工作或者家庭没背景的,不管跌或者涨对他们来说,只能买,只能看运气了!

总之来说,投资房子现在目前不是Z好的,但是作为财产来说,这种方法还可以!

我说的是一次收费,终身免费是针对公司,不针对个人,每次签合同的时候会有公司盖章和公司电话,之前你要问清楚,保证你的利益!我以前的公司就是这样的!我相信任何公司都是这样的!

基本上不可能,所有的房子都会在房管局备案的,必须要过户