四、相宅之术（三）室内通风

物理原理：自然通风根据其形成的机理，可以分为风压作用和热压作用。住宅的室内自然通风主要由风压作用引起，简单来讲就是住宅的迎风面（正压区）与背风面（负压区）有一个压力差，室外空气从压力高的一侧流向压力低的一侧，经过室内的时候便形成了通风换气的过程。而热压作用主要应用在公共建筑中，这里就不展开描述。如果楼房密度过大，或没有很好的主导风向，或因门窗面积过小、位置安排不当时，室内就往往难以形成良好的自然通风。

室内通风的重要作用：排除热空气及有害气体，保证室内氧气含量。

影响室内通风的因素分析：

1、楼房密度/楼间距：在楼房过密的小区环境中，处于中间位置的楼房迎风面由于受到遮挡的影响导致风压过低，室内自然通风形成的条件受到限制。也就是说在楼房过密的条件下，户型就算朝向再好，南北再通透，开窗位置大小再好，然而并没有什么太大的作用。

2、房间的朝向和通透性：武汉夏季主导风向是东南风，也就是说迎风面放在东南一侧是非常理想的。另外就是注意要在背风面负压区开设窗户，让气流形成穿堂风。这就是为什么大家都喜欢“南北通透”户型的原因。“南北”是指朝向大概率会出现正负压区，“通透”是指在正负压区的外墙上开窗洞，让空气流动。

3、楼房的高低：住宅楼前后的风压差沿楼房本身高度的增加而增大。不同高度的住宅楼相比，楼房高度越大，在其下部相同高度处的风压差越大。因此楼层少的建筑物的风压差小，通风的前提条件相对较差。换句话说，在其他条件一样的情况下，30几层的高层与7层的多层相比较，在相同楼层的位置高度，高层楼房的通风情况优于多层楼房。

4、楼层的高低：相同的楼房，迎风面的风速沿建筑物本身的高度方向增加。也就是说楼层越高风压越大，通风条件越好。

5、窗户开设的位置和大小：有研究表明，在相同的室内外设定条件下，窗户处于外墙上不同位置，室内通风量（换气次数）的变化不超过10%，这表明窗户位置对通风量影响不大。但是窗户与门之间的距离越大，通风量越小。当窗地面积比为0.12

时，室内的自然通风量（换气次数）与室内主流区Z大风速均较大。

室内通风如何评测？

1、期房：利用专业软件计算。优点是简单省事非常准确，同时可以查阅对比大量不同户型；缺点是有门槛，需要具备一定的专业知识；

2、现房和二手房：可以现场去看房，就选择今天这种天气蛮好，风和日丽，有2~3级微风。到了现场打开全部的门窗，记住是全部打开哦。测试的点选择两处，一处是在客厅和餐厅的交界处，打开随身携带的书本或报纸。如果书页一角有轻微的翻动，说明空气流速在1.5m/s左右，通风非常良好；如果书页角不翻动但是体感有较明显气流，那说明空气流速在1.0m/s左右，通风很不错。另外一处选择站在迎风面卧室房间的门口，如果感觉有清风拂面，那么说明明空气流速在0.5m/s左右，很不错；如果感受不到一点风那就说明通风有问题。

接下来再看一个案例：图中空气流速快慢看颜色，由深蓝色到红色表示空气流动速度逐渐加快。流速高的气流扫过的面积越大，说明该户型通风效果越好。

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-12 17:03 编辑

你好，顺着你的逻辑思路说下去，一旦这个家庭经济条件上来了，工作条件改善了，他会不会考虑较高楼层的房子？会不会考虑朝向好的又不临街的？你不会非要求别个在那里窝一辈子吧！难道还想让人家越过越差不成？另外楼主无法判断你的身份，所以以下论述基于假设：

1、假如你是开发商或者是托，那楼主倒觉得你的论调合情合理，因为屁股决定脑袋的事情见怪不怪了。鼓吹什么上班上学方便，什么地铁学区房不正是主流的市场营销手法吗？这样貌似也抓住了消费者心理，让大家“认清现状”就是这样的，就这个条件选个么东西？但是楼主要说我也是屁股决定脑袋，我只管告诉大家什么样的房子是好的，至于说那些位置不好朝向不好的房子卖不卖得出克，跟我冇得半毛钱的关系。这一点跟你们一样：“管他户型好不好，卖出克变现再说。”

2、假如你不是开发商不是销售，你只为自己带盐。那我可以请你醒醒再说话，莫替别个背书了，又不发工资你。户型好不好、爱要不要是自己的事，不要误导别个选房的思路。

新建的楼房不退让是别人的错误，我们再去买就叫为别人的错误买单。钱花了不说还要赔上生活质量，怎么算都是亏本的生意啊！

四、相宅之术（四） 体现居住舒适度的一些外在特征

虽然我们在市面上能见到很多种不同的户型，但是那些拥有良好采光和通风性能的户型，或多或少都会在某种程度上反映出一些共同的外在特征，今天楼主就来抽丝剥茧，把这些特征一一呈现在大家面前。

特征1、户型的进深与开间之比合理

习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），与其垂直方向的称为进深。住宅建筑的开间（面宽）采用下列模数较多：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、 3.6米、3.9米、 4.2米、4.5米（黑体字是Z为常见的开间模数）。这里的建筑模数指的是墙的中心线尺寸，这个要与量房净尺寸区别开，换算关系如下：面宽（进深）尺寸-墙厚尺寸=房间净尺寸。

正常情况下，拥有良好通风和采光性能的户型，其进深与开间之比也会比较合理。那么什么样的比例叫做合理呢？我们认为进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。那么在冬冷夏热的武汉该如何选择？楼主的建议是：如果您家里怕热不怕冷，那就一定要选择小进深大面宽的户型，板式Z好；如果您家里怕冷不怕热，那就选择进深大一点面宽小一点的户型吧，点式的也还不错。

特征2、窗户开设的相对位置合理 Z好同时有两面可以采光和通风的窗户，其中相对的两面采光通风Z佳（如南北、东西），其次是相邻的两面采光通风（如东和南、南和西、西和北等），而只有一面的采光通风效果Z差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

通透性较佳的户型案列：对侧采光通风

通透性次佳的户型：相邻侧采光通风

通透性不佳的户型：单面采光通风

四、相宅之术（五） 户型的功能性分析

一个好的户型，除了日照、采光、通风这些“硬件条件"之外，还有其他一些原则需要注意，主要有：动静分区、干湿分区、公私分区、动线合理、房间尺寸合理等等。这些原则关系到户型好不好用的问题。 1、动静分区

动区：客厅、餐厅、厨房、公卫等

静区：卧室、书房、主卫等

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。动静分区合理的户型中，卧室布置在户型深侧，距离入户门较远；动静分区不合理的户型则是次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大。

2、干湿分区（卫生间小环境也有干湿分区一说）

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中Z主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安 装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门Z近的位置，但仍有少量灾难级户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。

3、公私分区

户型具有私密性的要求，应适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。公私分区较差的户型往往卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分区域。

4、动线合理

动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。一般来讲动线良好的户型从入户门进客厅、卧室、厨房的三条流线不会交叉；动线较差户型则有可能进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了。另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门也都是动线设计不合理造成的。

5、房间尺寸合理

房间尺寸的合理性弹性比较大，比较好描述的是究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的Z低限度？这里的Z低限度主要受到人体工程学以及家具家电Z低尺寸的影响，这里就不展开细说了，生活经验丰富的业主能够心知肚明。相反，房间尺寸是不是越大越好呢？也不是，卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感，降低居住者的舒适度，并且可能会无端地增加后期装修费。这里列出一些常见数据供大家参考：

客厅开间不宜小于3.6米，

主卧一般采用3.3×3.6m、3.6×3.9m、3.9×4.2m或4.5m等几个尺寸，Z小不得小于3.0×3.3m，

次卧一般采用3.0×3.3m、3.3×3.6m，

书房可以比次卧更小一点，面积6~10㎡的也有，进深开间要求没那么高，

厨房净长不宜小于2.1m，净宽不宜小于1.5m；小于120㎡的户型厨房面积4~7个平方比较经济，Z好的平面形式是长方形2.4（3.6）m×1.5（2.4）m，厨房门开在长边一侧。

卫生间一般4平米左右，尺寸多为2.1×2m、1.8×2.2m，布局好不好关键一看是不是沉降式同层排水，二看落水管的位置讲不讲究。

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-18 13:29 编辑

四、相宅之术（六）

得房率？公摊面积？各种面积概念？买个房子要不要那么复杂！

1，什么是得房率？

生活中有很多朋友向楼主询问有关得房率的事情。一般在解释之前，楼主我会首先向他们表明自己的观点：如果其目的是想了解属于自己的权益细节，那我会详细解释；但如果只是为了盘算花了多少钱在公摊面积上，多交的物业费划不划的来之类的，那我会劝他省省心吧，因为这不是选房挑房的重点。

商品房的买卖无论是销售环节还是产权登记环节，一般均按照每套的建筑面积为计价单位。早在1995年建设部为了规范商品房市场，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》时就明确提出，整栋楼房的公共面积由该楼栋所有受益人（业主）按照公摊系数以及套内建筑面积大小来公平分摊。简单来讲商品房的销售面积（每套的建筑面积）等于购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。与之相并行的还有2014年住建部联合国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本，其中列出了另外三种计价方式：按套内建筑面积计算、按套（单元）计算以及按其它方式（协议）计价。对于买房人而言，按套内建筑面积或者按套（单元）计价的Z大好处是便于计算，面积容易测量，执行起来较为透明。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售，但是这几种方式与国内现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取。一旦按照套内建筑面积或者按套来签署买卖合同的话，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了，对买房人来说会产生很多不必要的麻烦。所以目前来看按照商品房的销售面积（每套的建筑面积）来计价是接受度Z高的一种方式。

说了那么多，接下来问题来了：许多业主会想啊，既然出钱买的是每套的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，那么在总价不变的情况下当然是套内建筑面积占比越大越好，公摊面积占比越小越好啊（这还真不一定）。为了直观的表现这种比例关系（看看钱是不是用在刀刃上），DUANG地一下，市场上就出现了得房率这么个概念，楼主既不知道此概念是何时出现的，也无法考证到底是谁发明的这个词，甚至都有不下一种的解释且互不相同。在这里楼主暂且采用市场上Z直观Z主流的一种理解：得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每套建筑面积（也就是销售面积）之比。

---------------------（不好意思，昨天临时有事耽误了，今天继续把楼补上。）------------------------

这种直观性在于，套内建筑面积是可以测量的，每套建筑面积交易合同附件也是会明示的，大家计算得房率比较方便也容易理解。然而问题也就恰恰出现在“容易”二字上面。无论是谁仔细推敲“容易”背后的细节真相，才会发现真相是多么地不忍卒读。这个细节的关键就是组成每套建筑面积的要素之一“分摊公用建筑面积”（俗称公摊面积）。

在给大家详细剖析公摊面积这个问题之前，我先给大家讲个段子：

某日去某楼盘看楼，向置业顾问咨询得房率的问题。

“请问这个户型得房率是多少？”

“我们这个户型的得房率高达80%，再加上飘窗、阳台的赠送面积，实际得房率会更高呢！”

然后呢？没有然后了。。。

但是别急，这个梗，我在后面还会再讲到。

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-24 10:21 编辑

真的谢谢支持。楼主没放弃，只是时间精力有限，楼盖得会慢一点，见谅。

四、相宅之术（六） 得房率？公摊面积？各种面积概念？买个房子要不要那么复杂！

2、什么是分摊公用建筑面积？

这里有两层意思要理解：一是哪些建筑面积才算公用建筑面积？二是如何分摊到每一户的头上（计算方法）？

公用建筑面积是指一个楼栋内的（有时特指一个单元内），为该楼栋的所有业主提供服务（水电燃气、交通、疏散、围护、结构、保温等）的建筑面积。因此判断某处建筑面积是否为公用建筑面积有两个标准：1、该公用建筑面积必须与受益业主同处一栋楼（或同一单元）；2、该公用建筑面积必须是单独为该栋楼的所有（或部分）业主服务，而不能同时服务多栋楼的业主。注意，这两个标准必须同时满足才能确定，缺一不可。根据以上标准我们可以很容易的判断某些物业管理用房、警备室、设备间、商业服务用房虽然处于某栋楼里面，但是他们是服务于整个小区的，那么就不能算作该楼栋业主分摊的公共面积。另外那些脱离楼栋而独立存在的售楼处（自营自用的房子）、车库、会所等也一概不能算作公用建筑面积。有些同学就会问了，地下室和楼栋分不开吧，那它算不算公用建筑面积呢？这个也可以按照以上两个标准判断：如果是车库、人防工程或者是独立出租运营使用的，那就肯定不算。如果只是为本栋业主服务用的储藏室、洗衣房或者电力设备间之类的那就算（国外这种地下室较多）。还有超高层的避难层，结构转换层和设备层也不算。记住，所有不算作公用建筑面积的地方均不应计入公摊面积。

公用建筑面积分摊计算方法：第一步，栋楼内的所有公用建筑面积之和除以该栋楼内所有户型套内建筑面积之和，得到公摊率。第二步，每户的套内建筑面积乘以公摊率,得到分摊公用建筑面积，也就是公摊面积。

解释一下上面都说了些什么：

1、同一栋楼（或者同一单元）里面，每家每户无论大小按规则计算只会有一样的公摊率；

2、由于公摊率一样，所以大户型分摊的公用建筑面积就多，小户型分摊的就要少；

3、由于同一栋楼（或者同一单元）里面公摊率一样，所以每家每户无论大小得房率也都是一样多。

4、同一种户型处于不同楼栋（或单元）里，公摊率有可能会不一样，所以得房率也就会不一样；

暂时看不明白不要紧，记住上面这些结论就好了，这在选房挑房的时候会用到。注意，决定得房率高低的关键还是要看公摊率。然而公摊率如何准确得到呢？问到这个份上真相就慢慢浮出水面了：公摊面积的所有权虽然属于所有业主，但业主们在真正拿到房子之前是无法确切知道公摊面积到底有没有误差。因为计算公摊面积所涉及到的数据，如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不知道的，因此分摊系数也没办法准确算出。在签署预售合同之前业主有权要求甲方提供完整数据，但那个也只是预测数据，跟实际结果会有偏差（有施工方案变更、使用功能变更、施工误差等多种原因）。尽管房管局测绘队在房屋竣工验收时，会专门按照规定测量实际面积大小。但如何计算公摊面积是一个很专业的技术问题，一般人很难检验它的真实性。在购房者和开发商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权说到底还是得不到体现。

楼主说了那么多废话其实就想表达一个意思：作为一名业主，你是几乎不可能彻底搞清楚公摊面积这回事的，更遑论计算得清清楚楚，真相很残酷但却是事实。没有哪一部法律法规或者行政办法规定公摊必须是多大。就算你觉得不合理，但是要证明你是正确的也要费上许多周折，必须请到有资质的第三方实地测量计算，测算结果还得支持你的想法才行。因此楼主认为，花费极大精力跟开发商掰扯公摊面积如何认定是极为不智的行为，投入产出比接近无穷大。

那么在公摊问题上是不是人为刀俎我为鱼肉了呢？这显然也不对，大家在购房时还是有许多办法和措施来保护自己一部分利益的。

1、期房：这是Z容易在公摊问题上产生纠纷的购房方式。原因在上文中说了，买期房首先签署的是预售合同，合同上面规定的都是预测面积，实际交房时数据会有变化在所难免。所以楼主建议，在决定下手之前，首先多方打听一下同一楼栋各种户型的预测公摊率，判断一下是否相同而且是否处于合理范围值以内。楼主就见过为了控制大户型的总价，将公摊率人为调整，造成小户型得房率小于大户型的情况。如果遇到这种情况建议碰都不要碰，就算你为了占便宜买了大户型，难保以后你周围不会出现终日维权的邻居，这对自己的生活质量会有很大影响。

接下来在签订预售合同之前，要求开发商提供计算公摊率的各种数据，并且在合同上分别注明套内建筑面积和公摊面积。要求提供预测数据是你的权利，表明你很重视，至于真的看不看其实无所谓。要求分别注明套内建筑面积和公摊面积则是很重要的一个维权措施了。因为在预售合同的相关计价条款里面只涉及到每套房子的建筑面积，而没有把套内建筑面积和公摊面积分列。当且当出现下列情况时，你可以合理维护自身权益：楼盘竣工验收以后实地测算公摊面积大于预测公摊面积时，多出来的那部分公摊面积（不超每套建筑面积的3%，超过部分不用算）开发商要求你补款，这个时候你是可以拒绝的。如果交了款，也是可以打官司要回来的。

现在流行的说法是任何有关公摊面积的官司都没法打，这不完全对。如果你想打官司证明公摊太大或太小不合理、那个是你的这个是我的这样才正确，那确实想都别想；但是你的预售公摊面积在据实结算的时候变多了，要多交冤枉钱的时候，这种权益咱还是可以合理维护一下的。如果有这种麻烦在身的业主不妨参考一下如下案例：(2010)浦民一(民)初字第1924号民事判决书。

2、现房和二手房：基本上不会有公摊上的烦恼了，因为不管你嫌弃还是不嫌弃，多大公摊多大的套内面积都摆在那儿了。觉得合理就买，觉得不合理就不买，没啥可纠结的。

好了写了这么多信息量有些大，楼主我也是码字码得腰酸背疼的。这里做个小结：买房看公摊，关键是要做到明明白白吃小亏，自己觉得各方因素平衡合理、预算能够承受就好了。要维权，也是侧重于维护预售合同条款所约定的权益。

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-24 17:52 编辑

是的，高层大多在25%左右。29%有些偏高，但也不能简单判断公摊系数大就不好，还要看它大得有没有道理，规划和设计上是怎么考虑的，增加的公摊面积能不能改善业主的生活环境质量等等。您买的是公摊系数大的吗？买了就别纠结了，房子住着舒服比什么都好。一些既送面积又人为降低公摊的户型多多少少会有硬伤，否则也不会用这种手法促销了。

倒是那些还在挑房的准业主们，一定要想清楚自己的需求，对标的公摊有个清楚的认识之后再下手，这样出现遗憾的可能性就会少得多。一旦买入，就不要再过多纠结了。

高层两梯四户小户型，难怪公摊大。但是这个责任怪到开发商和设计院头上可能有点不公平。大概率是因为前几年国家的70/90政策，难倒了一片开发商和设计院，出来的产品形式被政策扭曲了。

如何做平衡，从我个人来讲地段和价格是可以妥协的。每个家庭情况不同，肯定是要做取舍的。标准太高不现实，没有标准乱买太盲目也不对。

确实，现在都是过抢的。我建议抢房高手们也来开个帖，把抢房的技巧和细节仔细讲给大家听，所有人也可以分享自己的抢房小窍门。题目就叫做"买房如买白菜的武汉人，我来教你们如何扒堆买！”，火爆的程度肯定上天。

因为日光了那么多盘，说明总有人买到了，而且总有人会先买到，肯定会有许多心得经验分享给大家的。要说全靠运气，难以让人相信啊

你好，这个户型的问题还是不少的。

请原谅楼主的职业病又犯了，想借着您这个案例给大家讲一讲“如何读懂广告邀约背后的信息”

一、总图示意图

总图示意图很重要，它能较为清晰地反映出该户型所在的楼栋和方位。结合沙盘或者规划图，我们能够大致地评判日照、朝向、遮挡以及有哪些其他不利因素影响居住环境，心里会有个初步的判断。拿楼上的案例来讲，通过示意图我们能够得到如下的一些信息：

1、该盘仅4栋，前后两排兵营式排列。故可以基本推断此楼盘用地局促，小区内部环境一般且绿地率不高；

2、楼房紧邻规划道路是大概率事件，会有噪音影响；

3、虽然是示意图，但显然前后两排楼房距离过近。由于前排楼房遮挡，3、4号楼大概率出现日照不达标的情况；示意图上肆无忌惮地不做任何掩饰，这说明开发商显然不太关心日照或者觉得潜在客户不太在乎日照这回事；文案制作的时候甚至还拉近了楼房之间的间距（这种间距事实中不可能会出现），估计是为了排版考虑，完全不避讳受众的感受，确实不称职；

4、所以，该宣传文案大概率会以地段、地铁、学区、商业配套为主要卖点，对于楼盘自身品质的描述大多会用较为空洞的语言来渲染情绪；

二、该户型分析

1、日照：就楼上的说法南边不会有遮挡，那么选择1号楼会很不错，可以肯定该户型无论挂东头还是西头日照达标不会有问题。但由于户型之间自身遮挡，挂东头还是相对好一些。凭经验估计，

东头户型的日照时间（非满窗）

次卧约为9:00-12:00，主卧约为10:30-14:30，客厅约为12:30-14:30

西头户型的日照时间（非满窗）

次卧约为13:00-15:00，主卧约为12:30-15:00，客厅约为12:30-13:30

东头日照总时长多过西头，而且考虑到武汉夏季西晒，建议你买东头户型。

2、通风：处于点式住宅南侧位置的小户型，通风或多或少都会有些问题。建议你看看电梯间有没有窗户，Z好开在北侧正对入户门。另外选择层数高一点也会改善通风效果。

3、采光：客餐厅进深较大（7.8米），阳台采光面又偏小（1.5米~1.8米），所以图上所示这两个地方的采光比较差；

4、公摊面积：根据图上尺寸测算，该户型套内建筑面积在62㎡左右。1号楼为点式估计是高层不会错，而且一层5户（南侧中间应该还有个小户型）公摊不应该太大才对，所以我认为公摊在25%以下才是合理的。那么该户型建筑面积就应该在62X（1+0.25）=77.5㎡以下我才会考虑入手。你可以看看宣传的建筑面积是多少，大概判断一下会不会人为调整公摊。实在想买且又比较在意多掏钱，那么不妨找置业要到公摊预测数据比对一下就清楚了；

5、分区、动线:

如图所示，红圈处表示业主要进入主卧，必须要经过客厅。主卧开门就是客厅电视区，这些都是典型的平面功能问题。

图片终于上传成功了

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-31 15:50 编辑

四、相宅之术（六）得房率？公摊面积？各种面积概念？买个房子要不要那么复杂！

3、什么是每套建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积？他们起到什么作用？

如果用专业词汇解释这些概念，想必大部分人都不愿意看下去，而且网上可以很方便地查询到相关解释，楼主就不再多此一举了。我倒是愿意从另一个角度来说明这些概念，以便大家更好地理解。

假如，我是说假如，买一套房子跟买一颗白菜一样，大家买房子的时候会说我想要一套120的，在买白菜的时候会怎么说，称两斤白菜对吧。这时候一个120的房子和两斤白菜就挂上钩了，因为120平米和两斤都是用来计价的，在单价一定的条件下，决定房子总价的是每套建筑面积，决定白菜总价的是重量，所以我们可以大致的把每套房子的建筑面积等同于一颗白菜的重量。

而一颗完整的大白菜的计价重量包含可食用部分（茎和叶）和一小部分漏出土面的菜兜子（根）。这跟每套房子的建筑面积的组成差不多，每套建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。前面说了每套建筑面积好比整颗白菜的重量，是用来计价的，那么套内建筑面积（一般简称套内面积）就好比菜叶子和菜梆子，买回去是自己食用的；公摊面积好比菜兜子，完全不能吃只能切除丢掉，但是离开它白菜长不好，所以这个费用是一定要交的。

套内使用面积就更好理解了，花两斤的钱买的白菜，Z后吃到口里的有没有一斤都难说。这些真正美味并且被食用的部分就叫做套内使用面积（又叫房间净面积、地毯面积）。而剩下的套内墙体面积、保温面积、烟道管井面积等就像又老又硬的白菜帮子一样，虽然储存水分供菜叶生长，是白菜组成不可缺少的部分，但是自身不太美味，往往不宜食用。

因此这三种面积关系是这样的：每套建筑面积>套内建筑面积>套内使用面积，是圆环套圆环的关系。Z后再来复习一遍：

每套建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内阳台建筑面积（开放式取面积的一半）+套内墙体面积（其中套内墙体面积=公用墙体水平投影面积的一半+非公用墙体的全部水平投影面积）

套内使用面积=套内完全可以使用的面积（又叫房间净面积、地毯面积）

公式概念较多有些裹筋，在这里说人话解释一下：每套建筑面积即房本上计价的面积，不要担心算少了，算多了比较有可能。套内建筑面积即沿着楼房外墙和分户墙的中心线一框，框里面的建筑面积基本上都算，有几层算几层。说到套内使用面积要仔细裹一下，这里有三个判断标准：第一、首先必须属于套内建筑面积范围内；第二、所谓的使用，是指人能够安全使用的空间才算，换句话说就是要有楼板承重；第三、既然是人使用就一定要有高度限制，使用空间1.2米高以下不算使用面积；1.2米到2.2米之间算一半（可以躺着睡觉）；2.2米以上才能算全面积。

请记住以上三个标准，再让我们来看看前面讲过的那个段子：飘窗有没有面积？当然有，这是物理属性不可抹杀；但是算不算建筑面积？按照计算规则不算。那算不算使用面积呢？No way，因为设计它的初衷就不是给人用的好吧，更何况连建筑面积都不算。所以结论很明显喽，广告文案在玩文字游戏：“看见没，写的是赠送面积耶，我可没说赠送的是使用面积啊！”这就是典型利用信息不对等的套路，比较LOW。

Z后来个总结，本篇旨在普及建筑面积知识，方便大家提纲挈领地掌握一些原则，以后碰到具体问题也好初步地做个判断。至于说到选房挑房做决策，个人觉得这方面的信息起到的作用有限。

不用后悔，现在的市场是学了建筑的反而后悔

真的还是有好的哦，要淘~

敬你是条汉子~

炒与不炒，大家都看得出来；降与不降，恐怕没人敢拍胸脯。

你好，我现在明白为何你会短我说太张扬了你这户型怎么着也是230㎡往上走，一个起居室都快赶上别人的一套房了。当然，平层豪宅的评价体系与一般住宅还是有点区别的，因为消费对象侧重点不同。比如一般住宅要求房间面积合理紧凑，因为这样设计Z省面积且Z合理，符合大众的消费能力，也就是说合理是第一位的；而豪宅更看重于房间的宽敞舒适感、空间的仪式感以及装修的奢华感，也就是说舒适和品位是第一位的。

说说你的户型的缺点吧：

1、太过方正。什么时候太过方正成为缺点了？就是户型太大的时候，面积一旦大了，进深面宽必然加大，但是窗户不能无限加大，所以户型中间部分采光会越来越差。你这户型大概17米见方，中间部分设计成书房实在不妥，完全没采光不说且位置太过靠近动区，想办个公也不太安静。而平层豪宅的比较好的做法是将中间的部分设计成过厅空间，形成具有仪式感的中轴线，同时让所有的流线交换集中在中轴线上完成。

2、由于进深太大，所以通风会弱一些。但好在这也不是重点，豪宅更多的是靠暖通设备有组织送排风，保证室内恒温恒湿。

3、前室玄关空间较小，入户感觉不气派；玄关成了过厅，交通流线交叉严重。

4、按照一个卧室一个卫生间的标准差的较远，南边卧室甚至要跑到餐厅旁才能解决问题。

总结一下，这个户型有豪宅的面积，也许有豪宅的身价，但是豪宅的配备不足，更缺少豪宅的气质。

以上个人陋见，如说错请包涵。

这个户型显然好过第一个户型，功能分区较为讲究，动线较为分明，主客互不干扰。卫生间配备足够，无黒卫黑厨。玄关、起居空间宽敞气派。书房主卧套房式处理比较用心。这是该楼盘3号楼的日照分析，该户型楼层好的话出手不会后悔，具体房间日照时长我已短给你了。

还在挑挑拣拣中，以前入手的房实在不值一提，毫无参考价值。另外声明一下，本帖不做任何具体楼盘推荐，请各位见谅~

小心总会比闹心要好，这个总归是有风险的哦。不过你人品好也不一定