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好贴，必须顶

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说的再多，其实没用。更多的要考虑上班上学方便，经济承受能力。如果说考虑楼主说的这些，低楼层就没人要了，朝北朝西临街的就没有人要了

武汉城区种房子恨不得种到马路上了，还管什么退让。

你好，顺着你的逻辑思路说下去，一旦这个家庭经济条件上来了，工作条件改善了，他会不会考虑较高楼层的房子？会不会考虑朝向好的又不临街的？你不会非要求别个在那里窝一辈子吧！难道还想让人家越过越差不成？另外楼主无法判断你的身份，所以以下论述基于假设：

1、假如你是开发商或者是托，那楼主倒觉得你的论调合情合理，因为屁股决定脑袋的事情见怪不怪了。鼓吹什么上班上学方便，什么地铁学区房不正是主流的市场营销手法吗？这样貌似也抓住了消费者心理，让大家“认清现状”就是这样的，就这个条件选个么东西？但是楼主要说我也是屁股决定脑袋，我只管告诉大家什么样的房子是好的，至于说那些位置不好朝向不好的房子卖不卖得出克，跟我冇得半毛钱的关系。这一点跟你们一样：“管他户型好不好，卖出克变现再说。”

2、假如你不是开发商不是销售，你只为自己带盐。那我可以请你醒醒再说话，莫替别个背书了，又不发工资你。户型好不好、爱要不要是自己的事，不要误导别个选房的思路。

新建的楼房不退让是别人的错误，我们再去买就叫为别人的错误买单。钱花了不说还要赔上生活质量，怎么算都是亏本的生意啊！

你太激动了，你的回复我也没有细看，也没有看完。地段好位置好的，楼层再差的朝向再差户型再差的，包括楼盘质量再差，去太晚了还没有，更别提选了。地段偏一点的，销得慢一点的，去的早还可以选选，晚了一样，要不然就放弃。。放弃意味着牺牲地段，很多人并不一定愿意。你看看汉口中心，卖的快慢只跟价格有关，但总是卖的完的。

现实就是如此，我是不是开发商不重要。换不换房，工薪阶层，房子不是说换就换的。有钱人高薪阶层自动跳过。

楼主说的是Z优方案，你提到的是折中方案。试问某个楼盘敞开让你第一个选房子，你是按楼主提到的要素选房还是选一楼的小黑房？

前提先要拿到这个第一

总有人会是第一

拆迁户买房那叫一个猛，以前买个白菜都还讨价还价，现在比买白菜爽快多了～

楼主写的文章不错，顶楼主。

四、相宅之术（四） 体现居住舒适度的一些外在特征

虽然我们在市面上能见到很多种不同的户型，但是那些拥有良好采光和通风性能的户型，或多或少都会在某种程度上反映出一些共同的外在特征，今天楼主就来抽丝剥茧，把这些特征一一呈现在大家面前。

特征1、户型的进深与开间之比合理

习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），与其垂直方向的称为进深。住宅建筑的开间（面宽）采用下列模数较多：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、 3.6米、3.9米、 4.2米、4.5米（黑体字是Z为常见的开间模数）。这里的建筑模数指的是墙的中心线尺寸，这个要与量房净尺寸区别开，换算关系如下：面宽（进深）尺寸-墙厚尺寸=房间净尺寸。

正常情况下，拥有良好通风和采光性能的户型，其进深与开间之比也会比较合理。那么什么样的比例叫做合理呢？我们认为进深与开间之比一般介于1:1.5之间较好。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，北方尤其如此。比较方正的户型能做到采光通风与保温两者间的平衡。那么在冬冷夏热的武汉该如何选择？楼主的建议是：如果您家里怕热不怕冷，那就一定要选择小进深大面宽的户型，板式Z好；如果您家里怕冷不怕热，那就选择进深大一点面宽小一点的户型吧，点式的也还不错。

特征2、窗户开设的相对位置合理 Z好同时有两面可以采光和通风的窗户，其中相对的两面采光通风Z佳（如南北、东西），其次是相邻的两面采光通风（如东和南、南和西、西和北等），而只有一面的采光通风效果Z差。另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。

通透性较佳的户型案列：对侧采光通风

通透性次佳的户型：相邻侧采光通风

通透性不佳的户型：单面采光通风

四、相宅之术（五） 户型的功能性分析

一个好的户型，除了日照、采光、通风这些“硬件条件"之外，还有其他一些原则需要注意，主要有：动静分区、干湿分区、公私分区、动线合理、房间尺寸合理等等。这些原则关系到户型好不好用的问题。 1、动静分区

动区：客厅、餐厅、厨房、公卫等

静区：卧室、书房、主卫等

动区是人们活动较为频繁的区域，应该靠近入户门设置，尤其是厨房；而静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。两者分离，一方面使会客、娱乐或者进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息、学习的人，减少相互之间的干扰。动静分区合理的户型中，卧室布置在户型深侧，距离入户门较远；动静分区不合理的户型则是次卧距离入户门较近，客厅活动对次卧影响较大。

2、干湿分区（卫生间小环境也有干湿分区一说）

干湿分区是指厨房、卫生间这两个湿气较重且较容易产生脏污的房间应与精心装修的怕水怕脏的卧室等尽量分离。厨房是家居生活中Z主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等集中于此，因此厨房的布置要尽可能的靠近进户门，远离卧室、客厅；其次厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安 装等角度考虑，厨房应与一个卫生间贴邻而处。目前市面上的大部分户型还是考虑到了干湿分区，厨房一般也是设置在入户门Z近的位置，但仍有少量灾难级户型完全没有考虑厨房应当如何合理布置。

3、公私分区

户型具有私密性的要求，应适当保护居住者隐私。户型的私密性主要需做到两点：首先在入户门外向户内望去时，玄关处应当有所遮挡，避免站在门外就能对屋内一览无余；其次是客厅、餐厅等公共活动空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区间就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。公私分区较差的户型往往卧室门直接开在客厅墙壁上，客厅内可看见卧室大部分区域。

4、动线合理

动线是指人们在户内活动的路线，动线流畅与否将影响人们进行各种活动时能否实现顺利转换。户型的设计影响到动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”，浪费空间。户内主要动线有三类，分别是居住动线、家务动线、来客动线。一般来讲动线良好的户型从入户门进客厅、卧室、厨房的三条流线不会交叉；动线较差户型则有可能进厨房要穿过客厅，进主卧要穿过客厅，客厅都成公共走廊了。另外厨房布置在户型深区，卫生间距离主卧和次卧都很远，且正对大门也都是动线设计不合理造成的。

5、房间尺寸合理

房间尺寸的合理性弹性比较大，比较好描述的是究竟多大的空间尺寸能够满足人们生活的Z低限度？这里的Z低限度主要受到人体工程学以及家具家电Z低尺寸的影响，这里就不展开细说了，生活经验丰富的业主能够心知肚明。相反，房间尺寸是不是越大越好呢？也不是，卧室、客厅等超过了一定空间尺度反而会造成空旷感，降低居住者的舒适度，并且可能会无端地增加后期装修费。这里列出一些常见数据供大家参考：

客厅开间不宜小于3.6米，

主卧一般采用3.3×3.6m、3.6×3.9m、3.9×4.2m或4.5m等几个尺寸，Z小不得小于3.0×3.3m，

次卧一般采用3.0×3.3m、3.3×3.6m，

书房可以比次卧更小一点，面积6~10㎡的也有，进深开间要求没那么高，

厨房净长不宜小于2.1m，净宽不宜小于1.5m；小于120㎡的户型厨房面积4~7个平方比较经济，Z好的平面形式是长方形2.4（3.6）m×1.5（2.4）m，厨房门开在长边一侧。

卫生间一般4平米左右，尺寸多为2.1×2m、1.8×2.2m，布局好不好关键一看是不是沉降式同层排水，二看落水管的位置讲不讲究。

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-18 13:29 编辑

顶！d=====(￣▽￣*)b楼主加油！

四、相宅之术（六）

得房率？公摊面积？各种面积概念？买个房子要不要那么复杂！

1，什么是得房率？

生活中有很多朋友向楼主询问有关得房率的事情。一般在解释之前，楼主我会首先向他们表明自己的观点：如果其目的是想了解属于自己的权益细节，那我会详细解释；但如果只是为了盘算花了多少钱在公摊面积上，多交的物业费划不划的来之类的，那我会劝他省省心吧，因为这不是选房挑房的重点。

商品房的买卖无论是销售环节还是产权登记环节，一般均按照每套的建筑面积为计价单位。早在1995年建设部为了规范商品房市场，制定《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》时就明确提出，整栋楼房的公共面积由该楼栋所有受益人（业主）按照公摊系数以及套内建筑面积大小来公平分摊。简单来讲商品房的销售面积（每套的建筑面积）等于购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。与之相并行的还有2014年住建部联合国家工商总局印发的《商品房买卖合同》示范文本，其中列出了另外三种计价方式：按套内建筑面积计算、按套（单元）计算以及按其它方式（协议）计价。对于买房人而言，按套内建筑面积或者按套（单元）计价的Z大好处是便于计算，面积容易测量，执行起来较为透明。从国际上看，大多数国家房屋买卖也采用的是按套销售，但是这几种方式与国内现行的很多规定不配套：如产权证还是按照建筑面积来制作，物业管理和供暖费仍按建筑面积收取。一旦按照套内建筑面积或者按套来签署买卖合同的话，就把好多问题推移到卖房的后期甚至入住以后了，对买房人来说会产生很多不必要的麻烦。所以目前来看按照商品房的销售面积（每套的建筑面积）来计价是接受度Z高的一种方式。

说了那么多，接下来问题来了：许多业主会想啊，既然出钱买的是每套的建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，那么在总价不变的情况下当然是套内建筑面积占比越大越好，公摊面积占比越小越好啊（这还真不一定）。为了直观的表现这种比例关系（看看钱是不是用在刀刃上），DUANG地一下，市场上就出现了得房率这么个概念，楼主既不知道此概念是何时出现的，也无法考证到底是谁发明的这个词，甚至都有不下一种的解释且互不相同。在这里楼主暂且采用市场上Z直观Z主流的一种理解：得房率是指可供住户支配的面积（也就是套内建筑面积）与每套建筑面积（也就是销售面积）之比。

---------------------（不好意思，昨天临时有事耽误了，今天继续把楼补上。）------------------------

这种直观性在于，套内建筑面积是可以测量的，每套建筑面积交易合同附件也是会明示的，大家计算得房率比较方便也容易理解。然而问题也就恰恰出现在“容易”二字上面。无论是谁仔细推敲“容易”背后的细节真相，才会发现真相是多么地不忍卒读。这个细节的关键就是组成每套建筑面积的要素之一“分摊公用建筑面积”（俗称公摊面积）。

在给大家详细剖析公摊面积这个问题之前，我先给大家讲个段子：

某日去某楼盘看楼，向置业顾问咨询得房率的问题。

“请问这个户型得房率是多少？”

“我们这个户型的得房率高达80%，再加上飘窗、阳台的赠送面积，实际得房率会更高呢！”

然后呢？没有然后了。。。

但是别急，这个梗，我在后面还会再讲到。

本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-24 10:21 编辑

这个帖子写的太好啦，希望楼主能坚持，不要放弃啊，还有很多人围观的

真的谢谢支持。楼主没放弃，只是时间精力有限，楼盖得会慢一点，见谅。

是卧龙吗