四、相宅之术（六） 得房率？公摊面积？各种面积概念？买个房子要不要那么复杂！
2、什么是分摊公用建筑面积？
这里有两层意思要理解：一是哪些建筑面积才算公用建筑面积？二是如何分摊到每一户的头上（计算方法）？
公用建筑面积是指一个楼栋内的（有时特指一个单元内），为该楼栋的所有业主提供服务（水电燃气、交通、疏散、围护、结构、保温等）的建筑面积。因此判断某处建筑面积是否为公用建筑面积有两个标准：1、该公用建筑面积必须与受益业主同处一栋楼（或同一单元）；2、该公用建筑面积必须是单独为该栋楼的所有（或部分）业主服务，而不能同时服务多栋楼的业主。注意，这两个标准必须同时满足才能确定，缺一不可。根据以上标准我们可以很容易的判断某些物业管理用房、警备室、设备间、商业服务用房虽然处于某栋楼里面，但是他们是服务于整个小区的，那么就不能算作该楼栋业主分摊的公共面积。另外那些脱离楼栋而独立存在的售楼处（自营自用的房子）、车库、会所等也一概不能算作公用建筑面积。有些同学就会问了，地下室和楼栋分不开吧，那它算不算公用建筑面积呢？这个也可以按照以上两个标准判断：如果是车库、人防工程或者是独立出租运营使用的，那就肯定不算。如果只是为本栋业主服务用的储藏室、洗衣房或者电力设备间之类的那就算（国外这种地下室较多）。还有超高层的避难层，结构转换层和设备层也不算。记住，所有不算作公用建筑面积的地方均不应计入公摊面积。
公用建筑面积分摊计算方法：第一步，栋楼内的所有公用建筑面积之和除以该栋楼内所有户型套内建筑面积之和，得到公摊率。第二步，每户的套内建筑面积乘以公摊率,得到分摊公用建筑面积，也就是公摊面积。
解释一下上面都说了些什么：
1、同一栋楼（或者同一单元）里面，每家每户无论大小按规则计算只会有一样的公摊率；
2、由于公摊率一样，所以大户型分摊的公用建筑面积就多，小户型分摊的就要少；
3、由于同一栋楼（或者同一单元）里面公摊率一样，所以每家每户无论大小得房率也都是一样多。
4、同一种户型处于不同楼栋（或单元）里，公摊率有可能会不一样，所以得房率也就会不一样；
暂时看不明白不要紧，记住上面这些结论就好了，这在选房挑房的时候会用到。注意，决定得房率高低的关键还是要看公摊率。然而公摊率如何准确得到呢？问到这个份上真相就慢慢浮出水面了：公摊面积的所有权虽然属于所有业主，但业主们在真正拿到房子之前是无法确切知道公摊面积到底有没有误差。因为计算公摊面积所涉及到的数据，如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不知道的，因此分摊系数也没办法准确算出。在签署预售合同之前业主有权要求甲方提供完整数据，但那个也只是预测数据，跟实际结果会有偏差（有施工方案变更、使用功能变更、施工误差等多种原因）。尽管房管局测绘队在房屋竣工验收时，会专门按照规定测量实际面积大小。但如何计算公摊面积是一个很专业的技术问题，一般人很难检验它的真实性。在购房者和开发商信息获得不对等的情况下，购房者的知情权说到底还是得不到体现。
楼主说了那么多废话其实就想表达一个意思：作为一名业主，你是几乎不可能彻底搞清楚公摊面积这回事的，更遑论计算得清清楚楚，真相很残酷但却是事实。没有哪一部法律法规或者行政办法规定公摊必须是多大。就算你觉得不合理，但是要证明你是正确的也要费上许多周折，必须请到有资质的第三方实地测量计算，测算结果还得支持你的想法才行。因此楼主认为，花费极大精力跟开发商掰扯公摊面积如何认定是极为不智的行为，投入产出比接近无穷大。
那么在公摊问题上是不是人为刀俎我为鱼肉了呢？这显然也不对，大家在购房时还是有许多办法和措施来保护自己一部分利益的。
1、期房：这是Z容易在公摊问题上产生纠纷的购房方式。原因在上文中说了，买期房首先签署的是预售合同，合同上面规定的都是预测面积，实际交房时数据会有变化在所难免。所以楼主建议，在决定下手之前，首先多方打听一下同一楼栋各种户型的预测公摊率，判断一下是否相同而且是否处于合理范围值以内。楼主就见过为了控制大户型的总价，将公摊率人为调整，造成小户型得房率小于大户型的情况。如果遇到这种情况建议碰都不要碰，就算你为了占便宜买了大户型，难保以后你周围不会出现终日维权的邻居，这对自己的生活质量会有很大影响。
接下来在签订预售合同之前，要求开发商提供计算公摊率的各种数据，并且在合同上分别注明套内建筑面积和公摊面积。要求提供预测数据是你的权利，表明你很重视，至于真的看不看其实无所谓。要求分别注明套内建筑面积和公摊面积则是很重要的一个维权措施了。因为在预售合同的相关计价条款里面只涉及到每套房子的建筑面积，而没有把套内建筑面积和公摊面积分列。当且当出现下列情况时，你可以合理维护自身权益：楼盘竣工验收以后实地测算公摊面积大于预测公摊面积时，多出来的那部分公摊面积（不超每套建筑面积的3%，超过部分不用算）开发商要求你补款，这个时候你是可以拒绝的。如果交了款，也是可以打官司要回来的。
现在流行的说法是任何有关公摊面积的官司都没法打，这不完全对。如果你想打官司证明公摊太大或太小不合理、那个是你的这个是我的这样才正确，那确实想都别想；但是你的预售公摊面积在据实结算的时候变多了，要多交冤枉钱的时候，这种权益咱还是可以合理维护一下的。如果有这种麻烦在身的业主不妨参考一下如下案例：(2010)浦民一(民)初字第1924号民事判决书。
2、现房和二手房：基本上不会有公摊上的烦恼了，因为不管你嫌弃还是不嫌弃，多大公摊多大的套内面积都摆在那儿了。觉得合理就买，觉得不合理就不买，没啥可纠结的。
好了写了这么多信息量有些大，楼主我也是码字码得腰酸背疼的。这里做个小结：买房看公摊，关键是要做到明明白白吃小亏，自己觉得各方因素平衡合理、预算能够承受就好了。要维权，也是侧重于维护预售合同条款所约定的权益。
本帖Z后由 番茄小房子 于 2016-5-24 17:52 编辑
你这户型怎么着也是230㎡往上走，一个起居室都快赶上别人的一套房了。当然，平层豪宅的评价体系与一般住宅还是有点区别的，因为消费对象侧重点不同。比如一般住宅要求房间面积合理紧凑，因为这样设计Z省面积且Z合理，符合大众的消费能力，也就是说合理是第一位的；而豪宅更看重于房间的宽敞舒适感、空间的仪式感以及装修的奢华感，也就是说舒适和品位是第一位的。