给楼主点个赞 以前房价基数低，投资收益高 武汉房子800涨到1w 翻10倍很正常

现在1w的房子要翻十倍。。。。我只想说武汉加油！~~~

还是苦逼的屌丝，这些太远了额

要用发展的眼光看问题，80年代工资几十块，万元户就是有钱人了，现在呢？90年代工资几百块，十万块能买房，现在呢？现在的100万，再过十年二十年你看看还值几个钱？

现在房价涨得太快了。。。

你到底懂不懂啥是杠杆？房价100万，两年后涨20%就是120万，你首付只需20万是不是？你把交易的契税中介费啥的算上，顶多5%（你非得买那种要交营业税的房子，当我没说），两年交利息共9.8%，就算10%吧（其实也根本没这么多，等额本金和等额本息都没这么多），两年后你出手，赚5万是不是？你觉得5万很少？可是你是杠杆，你原始资金就20万好吗，赚了25%了你嫌少？ok，那算算5年后：5年后假设房子涨50%，你交利息是25%，加原始的交易费5万，也就是说你还赚20万。你原始资金也就20万，赚一倍了还不知足？。。。

搜房都是1%，0.5%的中介费+0.5%的保障金其实就是1%

你说的逻辑还是通货膨胀，请参考我前面黄金，铁矿石，及三四线房价与通货膨胀无关。房价涨与其说通货膨胀还不如说是国家支柱产业而已

你说的都是急于房价稳涨不跌的前提。你的论述，任何一个股票经纪人都会比你说得好。你会去参与股票杠杆么？不会吧，因为他跌了 。至于我为什么算交易成本前面已经说了很多次。谢谢请仔细阅读

楼主计算有问题。交易税这是一次性费用，你不能每年算一次吧？房子你买了不仅升值，你还可以出租吧，出租的不算收益？

那你直接说房市会跌不就行了，还计算这么多干啥，如果预计房市跌，你我肯定不买；你我要计算的，是成本和收益，也就是说盈利的边界条件在哪，通俗点说就是在假设人民币不贬值的前提下，房价每年要涨至少百分之多少，你卖出才有收益，是不是这样？很明显，你之前的算法有误，第一，你的交易费用算多了，一般在3-5%之间；第二，你把装修啥的都算上去了（自住可以买新房装修，但本贴是说的投资，投资，投资，说三遍，投资的话显然不应该算装修费）；第三，既然是投资，请把租金收益算进去，若买的毛坯，请去掉装修费用；第四，你对于银行利率计算不精细，4.9%是每年还款总额，其中包含本金和利息，你的本金是你以后卖房要赚回来的，不能算作你的额外支出，所以只能算4.9%里面的利息部分，等额本息的话多些，等额本金的话少些，总体来说，每年根本没有4.9%；第五，每年涨10%，5年后不是50%，而是有61%，复利计算，不是简单的相加。这些因素都考虑进去的话，房价还是很适合投资的。当然，你举了很多个例，比方说楼层啊户型啊等等因素导致房价没涨，确实现实中有各种因素，投资也是有赢有输，我只是告诉你一个很简单的算术题，我所有的假设只是基于平均统计数，个例对于我来说没有任何意义，我也无法打包票你买的某所房子必定增值，具体得看个人眼光了，你如果投资在武昌光谷，或许赚的比汉口多，今后的事谁也不知道。我只知道，你现在的算法很有问题，有必要指正出来。

本帖Z后由 ouz 于 2016-3-13 10:44 编辑

说的太对了，都预测跌还投资个毛线。楼主都是用新房来算的，那考虑装修，考虑出手时的二手房和新房差价，那肯定收益不高，如果直接考虑投资二手房，不需装修，拎包出租呢，而且想下你的实际投入成本，再来考虑收益呢

手机上网，等有时间算给你看。但是麻烦你看首页，我没有算装修费和出租收益，是按新房毛坯算的。另外，商贷利率不算本金少于4.9这个算法让我很无语，请不要误导他人。如果你告诉我你可以算出4，麻烦请借给我。

新房毛坯没考虑装修，麻烦看首页，另外，二手房能够首付20%的银行，麻烦请告诉我。

国家还是会放水的，只是看放的程度是多还是少了，已经有明确要求2020年，人均收入比2010翻一倍，个人觉得不会在像08年放水那么多了，武汉的房价未来的涨幅空间应该也不会很大了，均价到达1万5估计就差不多了。

还有一点要说明，买房更多是为了保值，几乎都是贷款买房，就是说100万的房子，其实当时自己只拿出来的了20--30万，然后每月按揭，要是房价涨到了150万，其实自己的钱是保值了。

wh_liuzhiyi 发表于 2016-3-13 11:05

手机上网，等有时间算给你看。但是麻烦你看首页，我没有算装修费和出租收益，是按新房毛坯算的。另外，商 ...

一一回答：1/关于买什么房适合投资的问题:既然是投资，你非得买新房毛坯？那么多二手房不买？ok，就算你买新房毛坯，你就更不该把交易费算那么贵，至少没有中介费。

2/关于商贷算法问题，我是说少于4.9%，实际来算，利息确实少于4.9%，或许比4%多，但绝对少于4.9%。你随便下个房贷计算器把各年利息和本金相加吧很简单的。

3/关于二手房能够首付20%的银行，不好意思我Z近刚买了套二手房，商贷首付20%（当然是评估价），并且贷款95折，哪个银行我可以告诉你，光大银行，自己去问，不好意思我真的不是打广告~~我想还有不少银行是这样的，首付几成跟是否几套房有关，跟你二手不二手没关，只要你把贷款结清就算首套了

本帖Z后由 ouz 于 2016-3-13 11:45 编辑

贷款的杠杆呢？ 全款投资的没几个人吧，呵呵，资产增值计算有问题的。

对于问题1.不解释，从头到尾说的太多，你怎么理解就怎么理解吧。

问题2，按你的算法，还款后本金就不算利息成本了。好吧，全款买房不是更没利息成本。你的杠杆呢？资金本身成本不算，一年5点不算多。

问题3.你确定你买的是武汉的二手房？一般人拿不到20%首付和利率折扣。这点我欢迎得意人来打脸。

中介费2%房东不用付好么。我租房和卖房作为房主从来没有给过中介费。多得是中介愿意帮你推销的。

买2手房中介费也可以还价的，给2%的人是凤毛麟角吧，反正我前年买100万的房子，中介费只给了7000不到。其他所有办证评估之类费用全部按发票来实报实销，买之前就可以先跟中介谈好。

物业费是交房才有的，如果你买期房没有物业费。等到交房差不多也快2年可以出手了。如果买现房更简单了，直接出租。怕麻烦就毛坯便宜出租，有装修就租贵点。反正不管怎么租物业都是租客付。

认筹金不是买房时候直接抵房款么，第一次听说要把认筹金算在房价成本里的

不过去年年底开始房价简直是疯涨，我感觉如果纯投资的话现在买2年内不能出手要谨慎。2年左右库存去的差不多了GCD随时加税啊

本帖Z后由 XX59 于 2016-3-13 13:19 编辑

对于问题1.不解释，从头到尾说的太多，你怎么理解就怎么理解吧。

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不是我理解不理解的问题，一开始是你自己算的，你算这么多只考虑你自己情况，然后劝别人打消投资念头，别人又不是你，你觉得这样合适吗？不搞笑吗？

问题2，按你的算法，还款后本金就不算利息成本了。好吧，全款买房不是更没利息成本。你的杠杆呢？资金本身成本不算，一年5点不算多。================

本金还算利息？是何逻辑，你是投资的，你本金已经投资在房产上了，你还算银行利息？钱只有一份，你要么存银行要么投资房产，怎么可能把钱双花，既投资房产，又算银行利息？世上哪有这好事？房价的上涨减去你其它的投入就是你的盈利。就这么简单。

问题3.你确定你买的是武汉的二手房？一般人拿不到20%首付和利率折扣。这点我欢迎得意人来打脸。

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呵呵，确定以及肯定绝对坚决的告诉你，是的，我刚买的光谷的二手房，再重复一次，首付2成贷款95折，银行名字都说了你都不信，我还能说啥，自己去问问ok？世界很大，出去转转，不要活在自己的臆想中。。。

五年涨40％的楼盘其实很多，但确实不好选了，我基本都买错了，先从汉口的说，2010年11月的王府花园，金色华府，王府花园当时二手8500左右，金色华府11000，现在王府18000往上，金色20000往上，当然，这都是学区房，汉口这边的新天地，长阳永清城也涨，但涨幅没有这么大，我说的都是二手成交价，不是新盘，武昌这边复地东湖国际，东湖一号，东湖一号当时新盘8500，复地12000左右，现在都18000往上了，当然东湖一号的价格是复地拉上去的，类似的还有百瑞景和滨湖名邸，滨湖当时7000多，现在14000往上，注意是成交价，百瑞景就不说了，是龙头。。本人2010年拿了240万买了3套房，但涨幅都没有上面几个大，今年准备再出手