本帖Z后由 山LE 于 2012-11-21 14:00 编辑

回复 笑脸有泪 的帖子

个人建议，能一次性付清吃小布林，尽量贷款跳起来摘大桃子

小ban，你狠年轻，也有些想法很不错了。简单来说吧，第一我不推荐你酒店式公寓（商业性质小户型），这种产品类似于鸡肋，高租金低升值，这个“高”还得打个引号，宁缺毋滥！第二我建议你买稍微偏一点的蓝筹盘（反正工作地点未定），譬如招保万金的，面积在70以上的，可攻可守，品牌、蓝筹自住婚房为“守”，赌丰满未来为“攻”，而且鸭梨也相对较小。

在这里，也厘清一个概念，地段地段还是地段，大家估计都听得耳朵起茧了，但不是地段就是第一了，这个李嘉诚说出来自然还有一点就是品质，隐含在里面。并不是所有好地段里面的乐瑟产品都值得购买的，譬如孤零零的一栋楼，还是商住的，要三思。前面有讲，投资型，地段是Z后一道防线；改善型，地段是锦上添花。

位置旺中戴静，没车没法生活，没有小户型，治安好，这样的房产才有可能升级为豪宅。。

出租投资用小户型，Z简单，算算租售比，300以内的都不错，虽然现在很难达到了。接近也可以。

王家湾我去过几次，感觉是汉阳的人流量Z大和Z有生活气息的地方。

周日晃了一大圈，踩了4、5个点。bj的兄弟揣了200个过来，竟然乱花渐欲迷人眼，懈气而归。

几个感受，1、钱不是钱了，收入倍增计划让人心忧；2铺子真是飞涨如梭，200个都买不到中意的；3、市场还是火爆，多个slb都是热火朝天，如hk城市广场、绿地、复地、保利；4、看准了就得下手，拖晚了直接歇菜，要快准狠；5、先找货，再筹钱；6、要跟靠谱的人交朋友。

Z近忙，具体的楼盘大家多看，多想，结合前面的一些观点，多独立思考，定有收获。

个人也在具体一些操作中，难以抽空，见谅。

本帖Z后由 山LE 于 2013-1-8 13:10 编辑

好久没有来，2012末日走你，入市了的应该都还不错。

谈一谈2013吧。

上半年肯定基建要兴，zf投资拉动乃是新boss上台的不二法则

不论江、胡伊始都是如此，然而时过今日，大环境是：09年的泡沫还没消化殆尽，又得冲水，而欧美一个劲在降息，所以，13年上半年可能由滞涨重回通胀趋势。

投资拉动的gdp和cpi齐飞。可以初步想象的是，2013，物价与房价应同时上涨。

双飞之后，会怎样？所谓民生，收入结构再分配，你信否？我不太相信。

我信的还是蛋糕论，只有把蛋糕继续做大，继续注水。

当小p民为了一点点工资收益提高高兴不已的时候，却不知某些人早就在放声大笑了。忐忑涨工资的小民，你不懂法海的“爱”。

我不太看好这个趋势，虽然13年可能价格会涨，不管是房产还是物价。

但对于个人来讲，修身布局，专注于自己的财富相对不注水，跑过大势，ok。

与老虎抢食，需要多大的勇气和眼光，还要不自伤。

看有没有政策让大家去抢食而不自伤了。

2013，我送自己的6个字，升级、升级还是升级。

上面有一些同学提到了商业小户型、酒店公寓等等，这种我是不建议搞的。

虽然不限贷不限购，而且所需本金较少。

一是价格基本比附近住宅类高，价格上升空间小，部分公寓出租回报率高，投资安全性高的代价是失去价格投机能力，跟涨补涨，别人涨5K它涨1K，严重跑输大势；

二是后期转让费用高，作为商业地产，后期转让费用接近20%，有那种勺花这么多额外投入去买一个租金回报率并不是特别高的小房子呢？到手以后摊薄了回报率又有多少？故后期脱手变现较难。

8个字，食之无味，弃之可惜的鸡肋型产品。

举个例子，南国soho520小户型，2010年单价9k多，2年了，现在一大堆二手房，房东赚到什么钱了?

锦绣长江能成为新天地，那钟家村王家湾就超越武广了。。可能吗？

必须的，现金留在手上肯定贬值……百来万可以玩个信托，一年十个点风险不是很大

不过呢，我还是建议不动产，不脱离本帖的范畴了

按照这个经济形式来看，能花的钱赶紧花完，心里舒坦

我去年5月之前，0负债，目前负债率达35%左右

商铺，这个价位目前来讲，你也拿不到什么好的，如果没啥关系

住宅类，你看看我前面谈到的“四类有质房产”，都是可以搞的，自己多看看

商业小户型，前面也说过，不是很建议

写字楼，5a的，价位合适的，可以考虑入手，如泛海cbd、绿地那块，目前好像有首付3成的活动

你的两点考虑就是独立思考的过程，结合自身特点嘛。

你工作生活都在光谷，莫非要你买到四新去？要你买到后湖去？也不现实嘛呵呵

四类有质资产，并非吧地段摆在充分必要条件的，可以看看前面的。呵呵

但核心区地产作为布局的一部分，我觉得还是应该适当考虑的

Z近又看了欧神的一段话，非常赞同，有必要与大家分享一下：

（投资的时机与目的）

对于赚钱这件事来说，他根本不是单变量方程f(m)，其中m代表money。而是多变量方程f（m,x,y,z,s,t,u,v），有几十个变量因素。譬如说你有多少精力，有多少人脉，有多少矿，有多少限制。

对大多数时机来说，赚钱只需要方方面面的资源，达到一个状态值，就够了。光给你更多的钱，其他资源没跟上，根本没任何用。

看价格了，低于附近二手房市价10%的笋盘必入！

本帖Z后由 山LE 于 2013-2-18 09:08 编辑

回复 xiaomiano 的帖子

有个比较通用的说法，用租售比来衡量。

总房价/月租金不大于300，均可入手。

但按照目前形势来讲，我觉得小于350的也还阔以。

房价这个不需要我说了，租金去网上、中介打探一下不就ok了

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本帖Z后由 山LE 于 2013-3-1 12:21 编辑

花花花 发表于 2013-2-28 13:45 回复 山LE 的帖子先谢谢回复。我咨询过中介，公积金未用过，可以按一套贷款，首付三成。另您觉得后期金银 ...

中介的话要信一半。第一，你买二套房，不管你公积金是否用过，至少也要准备4到5成，因为评估价不到卖价。

其二，目前政策收紧是否影响到你公积金按首套，还得打个问号。

你这个泰跃在vk西半岛对面吧，环境是不错，问题是你打算留着今后养老？现在能租多少呢？？

金银湖的涨幅，你自己瞧瞧，到底怎么样。你目前可用性有多大？掂量掂量。

抵押贷款利率较高，不是万不得已（如你泰跃潜力很大、租金很高），也不轻易使用。

昨晚国五条细则一出，群里还有各处舆论都炸开了花。。

朋友、同事纷纷打电话或发短信问这到底是个什么搞法，呵呵，有的恰逢在“卖了再买”的升级时期。。

这里面Z差活的一条莫过于个税从严按差额20%（原来是转让价的1-2%）汲取了

目前来看，对我们影响Z大的莫过于个税调整了，这势必影响到二手房市场的流动，目前手中有n套的没有办法只有自持了（按规定操作几乎只有zf才是Z大赢家），所以留着放租吧。不过呢，将来房产税可能要进一步推出，zf这几招确实阴毒啊！你现在抛售也来不及了，先以静制动，看看再说。有房的也不要太慌！继续持有。

此外还有一句话：每次调控都是一次升级的机会！

此外再扫下盲，二手房转让费：

1、满5自住唯一 契税

2、满5非唯一 契税 个税

3、不满5（唯一获非唯一）契税 个税 营业税

基本上，按程序办，2、3后期费用已经赶超商业地产了。。

这个我上面写了，仅收契税。

问题是现在很多改善型，手头不止一套，呵呵。

此外该政策对市区内的老房子是Z不利的，譬如90年代的核心地段老公房，随随便便可以买个8、9k的单价。

可是现在这样一弄，凭空增加一大笔，哪个接手？

哈哈 都被习李了。

本帖Z后由 山LE 于 2013-3-2 22:45 编辑

回复 aboy0505 的帖子

中央下令了

地方zf和kfs笑了

改善型中产傻了

刚需们乐了

Z后发现还是被忽悠了

刚需有甚鸭梨，要搞早搞。

若看准了，出手要快准狠

火锅里加冰豆腐。