你的超预期是假想深跌过，但这种不叫涨，只能叫没受疫情影响跌下去

套路 估计过两天又要出来 一进去基本全红只有顶和10以下

我觉得你想法错了，容积率其实要放前面，同样一个盘，如果他的容积率低，那么户型面积、业主素质、人车分流、物业管理水平显然会比他容积率高要好，比如3.6w的那个盘，容积率5，但是他如果做容积率2-3，楼盘价格到7w，你觉得品质能差？业主素质能差？物业管理能差？现在什么年代了，人车分流就别提了，没哪个盘不是人车分流的

········你说的这个例子 我知道啊，就好比外滩首府和外滩荟嘛，一个超高层一个叠墅。价格也接近翻倍了。 那就是另一个话题了：其他条件一样，降低容积率当然更舒适，但势必导致价格增加。

·······套路深······

不不不 我从来都不觉得疫情后武汉会一蹶不振 相反，经受住了疫情的打击，武汉未来会真正崛起。

至于房价，我在疫情初期就预测过来，你可以翻之前的贴看。 我预测的是新房备案价稳中有升，二手先跌后涨，年底全面回暖。

现实是，新房备案价比我的预测拉升的更猛，二手没到年底就成交回暖了，超出了我的预测。

这就是 典型的 没有住在江边 湖边 公园边。 在这些资源旁边 容积率是3还是 6已经没什么区别了 小区那点公共资源是Z低级的的需求。

一个容积率就能让价格翻倍，可见容积率对舒适性的重要性。

还真没见过大堂绿化停车场提升这么高的。

价格增加的原因是舒适性的增加，所以更加说明容积率才是第一位的，相当于是智商，高智商你根本不用太担心语数外成绩，也许就体育差点，但不伤大雅的

价格翻倍不是因为降低容积率所一定带来的舒适度提升。

而是因为开发商拿地价价格和利润的核算结果。

价格翻倍和拿地价格利润核算有什么关系？价格是市场上愿意出多少钱买。

新房备案价为什么涨心里没数吗？而且只是涨，卖的怎么样呢？二手房销售数字总喜欢用环比，同比怎么样呢？疫情下也就武汉敢这样托着，但即使这样也只是不难看而已，要不要试试深圳南京长沙的玩法？房住不炒下，这几年武汉房价能赶上通胀就不错了，现在买房投资很难赚钱了，毕竟资金成本太高，之前不是算过账吗，买房到交房到可以卖4-5年，不涨个30%都是亏本的，但是改善需求还是很大，大跌的可能性是没有的

这不就是我跟你举得例子，武汉真实某楼盘，拿地后按规划的容积率可以修10栋33层楼，但是为了品质，砍掉2栋，Z后修了8栋，同时各方面都高规格设计，包括你说的入户大堂，地下车库，绿化都是很豪华的，可是结果旁边楼盘卖的便宜，价格贵了没人买，Z后降价亏本卖掉了，kfs是亏了，但业主是不是爽了？如果当初修10栋楼，kfs能赚钱，但品质是不是就差了，这不典型的一个容积率决定品质？价格是市场决定的

····就举华发拿二七滨江和青岛路的地来举例，一个高容积率一个低容积率，假设外滩首府1000户，外滩荟200户，同样的地价，两个小区开发商为了获得同样的利润，请问是不是外滩荟的单价是不是要更高。

其他条件都相同，降容当然会导致舒适度提高，价格上升，但这是另一个话题。

·····初中体育都是可以找关系搞满分的 但是语数外是很难操作的。容积率对舒适度的影响微乎其微

你对房价的涨跌犯了致命的理解错误，你觉得房价每天都在变动吗？请不要拿股票的涨跌来判断房价。

房价的涨跌往往不是每月每年变化的，房价Z常见的涨跌情况是横盘5年左右，突然到达某个临界点，直接涨50%甚至翻倍。

如果你买了房，每年都在算回报，那不如去买股票吧。我买房投资都是拿5年到10年的。

………………你这是什么神奇的理论。请问为什么外滩会200户要和外滩首府1000户获得同样的利润？开发商要获得相同的利润，市场就一定会买单达成开发商的愿望？

又有哪个开发商是通过利润额来定价的？就算财务上对利润有要求，也是考核利润率，毛利率，净利率，投资回报率。

我已经刻意回避掉了景观等人工或天然资源配套的影响因素。·······毕竟我说这些东西会让更多人接受不了一个事实：放眼世界一线城市，Z好的住宅是不在意容积率的。

参考纽约One 57、432 Park Avenue、220 Central Park South等，香港的中环超高层豪宅已经达到这个程度了，未来我们的某些一线及二线城市大概率也是这个趋势。相信你能理解我的意思。

本帖Z后由 小怪兽的奥特曼 于 2020-08-18 22:15 编辑

我刚说了——同样的地价，同样的地块面积，一个1000户 一个200户 为了达到同样的利润率，请问是不是200户那个必须卖高价

一页页的看完了。我也认为lz有些偷换概念，但君子和而不同，标题也有些攻击性，lz想着用自己的观点说服别人，本身就有问题，如果观点这么容易达成一致，就没人高空抛物了，我记得看过一个帖子讲北京的一个高档小区，本来是北京Z高档的小区，后来物业碌碌无为，破败，直接成了贫民窟，地库里面住了一堆人，女业主都不敢独自下地库。