现在海南，明天去江西。所以一时没时间回看帖子。

其实老刀之所以还有点人气，就在于尽量有所发现，不经双足丈量，老刀不会轻易点评某盘。 再就是老刀坚持买家（消费者立场），因为房事信息太不透明，因为地产业的忽悠太多，因为消费者在购房上多是弱势群体（就是那些请老刀看房把头的豪客高官也是）……

说刀帖是软文，笑话，不仅无人买得动老刀的评房意志（立场），再说老刀根本就没打算靠房评赚钱。也正是这种超然，可支持老刀尽量客观地评房，八年来行走江湖而无忽悠恶名。

老刀得珍惜自己的羽毛，因为网友的眼睛是雪亮的。若以次充优，胡说八道，老刀这一ID马上就会为人不耻。

所涉楼盘业主应知，这是对事，老刀言及的多是代表性的问题，虽有扰抱歉，但老刀还是不得不直言。

回看八年刀帖，好像还没有大的判断失误。这或也是刀帖还受欢迎的原因之一。

若真能因一篇网帖就抹黑了某盘，那说明这楼盘本身就不白！

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-1-16 07:58 编辑

在外上网不方便啊

老刀老师的帖子真是太有用了，通读全文，觉得您是真心对武汉楼市有了解的。所以想向您咨询一下，您觉得华润置地公馆的房子怎么样啊？

本帖Z后由 dacj2010 于 2016-1-13 17:29 编辑

三期二手单价3W+，当年新房也就2.2W左右。居然说二手房卖不出去！~

看图说话

之前是两种排序模式下的价格对比，这是可查到的二手房数量对比。全都来自链家APP

顺便也搜了一下租房信息，价格就懒得发了，看看待租量就知道实际入住率的差别了

万达在积玉桥有多种业态，楼上的把小户型当万达公馆了。

万达公馆是高端大宅，那些小户型、商住两用滴只与万达两字沾边~~~~~~~~~~

老刀现在江西铅山开会。昨晚一位地产策划人在席间说了本省近日是如何卖房的，听后那些惴惴不安，生怕买不到某日光盘的消费者，应大可放心~~~~~~~~~~~

老刀。能分析一下越秀金融汇吗？怎么样？

铅山开会观长达5里的河口老街，很震撼——

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-1-17 07:28 编辑

价格不是市场决定的么？天地值什么价，有人买就说明值，没人买，就不值。你贴一大堆来论证它不值什么价格。本身这种论证方式值得商榷。

对，就是这话：

若真能因一篇网帖就抹黑了某盘，那说明这楼盘本身就不白！

http://csyg.com/xdjy/blogg/user1/ygyw/upload/98377744.mp3

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-1-21 09:34 编辑

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看刀帖得福利，话说好喜欢这个福利．but，看了几个帖，都是豪宅类的．表示，这些都看不起啊．

江刀鱼好诱人／

个假港商还装品牌价值？？ 达芬奇家具也有品牌价值懂么？

查查瑞安在香港有什么项目没？？ 再去查查真正的港商 和记黄埔九龙仓新鸿基等等！！

本帖Z后由 神无 于 2016-1-20 18:49 编辑

新天地系列发源于上海，发展商是香港的瑞安房地产。2000年的时候，在上海的市中心淮海路棚户区旧城改造时拿到的项目，将旧租界的老式石库门房子整修，“修旧如旧”，主要是以高端的户外餐饮休闲为基调做出来的。其实我认为这是大陆商业做体验式的先驱，不过当时体验式这个概念还没有被提出来而已。

但是，新天地其实只是项目的一个小的组成部分。整个公司运作的盈利模式是在市中心取得大块土地，利用新天地的成功来提升周围住宅和写字楼的价格，公司在住宅出售和写字楼租赁上取得超额利润。盈利模式是独特的。

03年新天地获得市场认可后，瑞安开始扩张。但是由于品牌注册的问题，新天地不能被注册，所以大家看到的很多新天地是山寨的。正宗瑞安发展的新天地只有西湖天地（这个比较小，属于试水被坑项目）、重庆天地、武汉天地、岭南天地（佛山）。

在每个天地都是结合本地特色进行特别的设计：比如上海市石库门弄堂风情，西湖是江南名居的青瓦白墙，重庆是高低错落的吊脚村落，武汉是租界原建筑保护加上地块的60几株原生梧桐树。从设计和运营的角度来说，尽可能的保持当地文化。

还有些是不同的产品线，比如走科技园路线的创智天地和大连天地，这就是另外的事情了。

正式说回到武汉天地项目。

武汉天地在2006年立项，大项目总建筑面积180万。其中包括80万的住宅，25万的商业，其他的是写字楼。而商业中武汉新天地有40000方，一期在2008年开业，到2010年全部完成并开业。

武汉天地一共12座建筑，40年产权，非卖品，自持经营。原来是日租界，开发商接收时，烂泥地加上铁路小学，铁路宿舍。

武汉天地项目的策划和招商，主要由上海派驻的同事组建本地团队并完成。基本目前是武汉Z高端的休闲餐饮场所之一，也是无数小资装逼党泡妞富二代集聚的圣地。开业率一直稳定在95%左右。

由于新天地的成功，住宅溢价率可以做的很高。08年武汉市场市中心均价5000的时候，新天地的住宅就卖13000，后来随着市场的发展，一期二期直到现在的5期6期，都是豪宅的标杆，领先第二名25%以上的溢价。写字楼也是武汉的顶尖客户和租金，领先第二名30%左右。

武汉天地整体地块的开发，住宅和商业的先后次序是这样的：2008年3月一期开出来，9月住宅一期开售；2009年4月2期开出，6个月后住宅销售；利用商业带来的氛围和lifestyle的提升，在住宅上得到溢价回报。一期商业面积10000㎡，二期9000㎡，剩下的20000㎡三期。

因为这样的盈利模式，公司对新天地的要求就不是租金之类的，而是偏向于市场领先性、话题性、体验感觉、客户满意度等等，策划招商团队的挑战也是非常独特的。

如何衡量一个项目的成功与否？

看到这里，可能有人会说，对比上海新天地或者其他什么项目，武汉天地算不得一个成功项目。那么，一个项目怎么能算做成功？一个香港公司，做了本地公司都不做的事情——尊重城市，这算不算成功？一个商业能让他周围的住宅溢价30%，算不算成功？难道只有像上海新天地那样，雪茄酒吧咖啡西餐遍地才成功？

像吴佩孚官邸这种地段和历史价值的房子，不会是谁拿到就能做好的，拿到一块地拆掉重建，中国有钱人都会，拿到地一定先不会研究历史人文，快速拆完。

普通开发商会充分压缩成本拆除原址、文艺开发商会艺术性的利用原址然后拆除多余建筑、二逼开发商上来就全拆了然后重新建。

瑞安地产在做这些产品的时候，是目标成为这个城市的地标，还是成为这个城市在全国的地标。返回到开发本质，把商业做好，让住宅写字楼赚钱，也算成功。

上海新天地的主力消费者是老外，白领和旅游者，武汉这3个都没有，照搬上海就会失败，武汉搞太多西餐，是会死的。住宅和写字楼成功是财务成功，成功不是简单的复制，对商业来说是方方面面的认可。

而武汉天地本身，让一块烂地成为城市时尚中心，为什么不是成功？让市民认识到保护建筑的重要性，为什么不是成功？让一些新的商业形态进入城市，为什么不是成功？让市民在新天地请客备有面子，武汉不仅仅只有太子湖景这种大饭店，也还是有情调的地方的，让市民为这个城市骄傲，我觉得也是武汉天地项目的成功。

所谓成功，是要看公司Z终的一个目的是什么？有没有达到？过程的成功和单项的成功，那只是一部分！

一个城市在中国的地位，要靠一个发展商的项目去实现，我觉得这是城市的悲哀。而对于有价值和历史意义的老建筑，延续它的故事，与时俱进峥嵘再现，作为操盘者的一员，我挺自豪。

武汉天地的商业面积是4万方，成本高于一万/㎡，修缮比建造的费用高多了，单纯的放租金收益是亏钱的，单从这个小商业的财务是没法看的，每个月一次大活动推广、一次小活动推广、平时的修缮运营等等。但是，一个4万方的项目财务虽然不好看，但是做好了以后能给一个180万的项目带来了30%的溢价，整体的大财务数据还是很有想象力的，武汉万达公馆咬着牙卖20000/㎡的时候武汉天地卖35000/㎡。商业的目标不在于租金，但现在租金收入高，资产价值就高了，就完美了。

设计、对城市的研究、对产品的钻研、对本地文化的尊重、长期持有的态度、用心的做事，我觉得是瑞安的优势。瑞安比较注意末端，从消费者的喜好再倒推店铺经营者，再倒推开发商能做些什么，比如说挑选一家餐饮，至少要暗访三次，菜品，服务员，怎么对待纠纷，怎么对待等位，菜单，餐具，装修，音乐都会考量，然后和经营者面谈，有思路能沟通的，想提升自己的，我们才会谈下一步的租金什么的。

股票、地产与投资机会……

老刀说过不谈股票的，但站内消息问的人太，现简答如下，不必再问，问了也可能不会回答，望理解。

我现基本上空仓，能交易的只两支股票，一是方大碳素，另一是昨天3.09元新进的农业银行。

另有二股停牌：万盛股份、同方国芯——都是高价股。

个人感觉，今年股市机会很少，或2400点会有一波像样的反弹，但那也只是小赚一笔出场的良机。

我现在基本不动，若再暴跌，还是会像以前晒成交单一样，预选比跌停价高1-2分钱挂买单，多会第二天卖出。如今天再有大跌，会以此法进点长江证券、中原内配，也许还进一点中国建筑~~~

望桐子们保重。宏观看一下环球经济，股市非短线高手，还是离去为上。房市？那些所谓的“日光盘”，多也是末路狂奔或（其中不少是刻意营造的）。还是那话，地产除了刚需，只两类可以多加关注：养老地产、真有国际气候优势的度假地产~~~~~~

关于投资，每个时段应说都有良机在身边，只是“当时”难以知晓，对此老刀也一样，多只事后才知商机在此。本在得意说过老刀发现的“一个看得见的达成财务自由的良机”，在双十一那帖，但为个别奇葩干扰，我将它删除了，不过有心人百度一下语序，可以寻得一丝信息。

元旦同四位网友去看过那类~~~和方法，大家都颇为震撼。哈哈。

老刀以后在得意发房评可能会很少——也因有奇葩干扰，有关方面对申诉处理缓慢，老刀惹不起，只好躲避也，大家有意就百度把。

再说老刀也不能总窝在武汉，下步在凯迪会活跃一些。呵呵。

本帖Z后由 武汉老刀 于 2016-1-21 09:24 编辑

喜欢看老刀的帖子，每篇都学习了。

因为一直都生活在汉口的热闹地带，拆迁后去了头道街附近的大型小区，因为上班，娘家都在市中心，，5年后卖掉了房子，，，怎样也找不到合意的二手房，想买江汉路区间，循礼门一带的，，Z后买了个位置喜欢的，小户型，喜欢有两个卫生间的都会轩，也没有考虑太多，钱少人也傻吧？

老刀怎么看呢?谢谢回复

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