本帖Z后由 zhrp333 于 2012-11-1 17:14 编辑

你好 楼主 看了你的帖子 深感佩服 想请咨询下

我七年后退休 现才购一套130w住房 其中公积金贷款60w 商业贷款30w 贷款年限15n 另有现金40存放银行 目前自住兰陵公馆一48平小户型 另在公正路上有套93年的单位福利房100平存放家具用品 现有几个问题请提点建议

一、如果2014年现购房自住后 腾退的兰陵公馆和公正路住房是卖一套以提前偿还30w商贷呢 还是不提前还款 只是都出租（两套房估计都可以租2000元

二、如果要卖一套还商贷的话 卖那一套较好呢

三、因有现金40w 有无必要贷30w商业贷款

多谢

这位应该是大姐了。看了你的问题，给个建议把，也不一定对

卖不卖的问题：你贷款90w，15年，貌似每个月还款还比较高，没算错的话应该7k多吧

当然，你两套房各2k租金，共4k，加上你的公积金，少说有1k，其实你的还款压力并不是很大

个人认为你完全可以不卖，呵呵

如果你觉得不舒服了，可以从手头40w中拿出一半，把商代减一部分，这样基本上你租可抵供了

当然从另外一个侧面讲，你快退休了，也没必要这么拼呵呵，也可出掉一套

我的想法可以出掉公正路的，当然不知道这个是否有拆迁预期

我是觉得这个该房面积大、成色旧、租售比低

出掉之后，商代去掉，余下的可投资一个租金高的小房子

这样你退休了，自住一套大房子，两个租金养老。应可以高枕无忧，安度晚年。

还有一些现金，可到处游玩啊哈～

楼主真是个好人，我昨下午发的帖，今早一上来就发现楼主回复了，且分析对我受益匪浅，解了我一直的困恼，多多感谢了，楼主，我会常关注楼主，向楼主学习，并祝愿楼主万事如意，心想事成。

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“这位应该是大姐了。看了你的问题，给个建议把”

呵呵，楼主好厉害呀，还分析出我是个大姐。____回答正确！

本来是不想说的，呵。看着是兜兜筒靴……

能贷款40w的公积金买商品房，说明单位不错。

还能拿经适房，果然非同“凡人”

趁着现在政策还宽“松”，没怎么查，能倒卖就倒卖吧

不过希望这种现象越少越好

这种房子Z好落到需要的人手上

而且转让的话，这个环节必须下重手控制

哈哈，前面还有人分析我是大叔。那更厉害～～～呵！

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我上周六去看了泛海悦海园的样板房，开放的是100平的精装，悦海园是全精装板式楼，分88平和100平，单价说是1万3到1万7之间，如果是1万3，88平的话，打九八折之后也要112W，超出预算，可能会影响部分生活品质，值得买吗？

留个脚印。。。。。

客观，深刻。通俗易懂，学习了

爱丽舍 挺好听的啊·

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碧桂园的别野确实做得好，可惜我不太喜欢花山那个位置，离化工新区较近……个人感觉。

华城的复试当然不错，当然如果搞了别野，也是可要可不要了，留着也不太好租。

可以换成其他的配置。。

花了一上午，一层楼一层楼的爬完了篇帖子，基本都赞同，我也是在外面漂泊了7-8年，刚刚回到武汉2个月，马不停蹄的开始在武汉寻找房产的机会，LZ的帖子是目前我看到对武汉的房产分析Z详细和有价值的一个了，期望能多多交流。

武汉的房产给我的感觉

1. 核心区的价值凸显的太不明显了，从内环到2环到3环，价格区间模糊一片，3环的新房可以卖到内环及2环二手房的价格，这个在成熟的市场上是不太可能出现的，如果论投资，这里面可挖的机会太多了。

2. 和LZ相反，对于整个武汉的房价来看，我觉得南湖应该是被明显高估而不是低估了，医院，学校，公交，地铁，这些和生活息息相关的配套南湖片区都指望不上，未来5年我觉得也看不到希望，另外说道交通问题，即使现在二环线通车了，就南湖整片的容积率，我也担心那个拥堵程度会很成问题（现在就不是很好了）。这里比较像深圳龙华新区，活生生造出来一片刚需片区，有没有升值空间？我觉得是有的，但是适不适合居住就是另外一个问题了（参考第三点）。同理也适合后湖片区。

3. 谈到刚需买房地点的选择，推荐竹之友 的双十五物业理论：第一个是生活圈的15：就是15个地铁站内，你要能到到达你工作及主要的商圈。第二个15，是生活便利上的，包括：

　第一个步行15分钟：从家门口出发，步行15分钟可以到达地铁站点的（这里讲的是地铁站点，不是指地铁口，更不是指地铁）。如果你说你喜欢散步，你喜欢锻炼，那么对于早上更多的人担心迟到的来讲，你觉得可以步行更长的时间，那就是你所能接受的范围了。

　　第二个步行15分钟：从家里的大堂出发，你的父母步行15分钟可以到达一家2000平米左右或以上建面的超市的。在城市生活，超市己经是一个必需品，如果你的父母和你生活在一起，他们步行15分钟不能到一家有一定规模和档次的超市买到菜、米、盐、油、水果等必需生活品的话，是不是会觉得很折腾老人家？又或者太担心他们的生活？

　　第三个步行15分钟：从家里的大堂出发，到达幼儿园和小学的时间。从教育方面考虑，小学和幼儿园离家近点是乎不叫奢侈吧？小孩子到了中学可以到稍远点的地方，但在小学上学前还是离家近点的好。

　　第四个步行15分钟：从家里的大堂出发，步行15分钟应该有不少于2家设有VIP房的银行，10台以上的ATM机。银行，虽然不是天天要去的地方，但却是一个说不定啥时都要去的地方。同时，有一定规模的银行也是片区繁华的标志，如果有2家或以上的银行进驻片区，是对一个片区环境的肯定。

　　第五个步行15分钟：从家里的大堂出发，步行15分钟应该会有下列吃饭的地方。吃早餐小点的店、吃快餐的类似于快餐的茶餐厅、3家以上有一定规模和档次的西餐厅或湘菜馆或川菜馆或广东口味的饭店。

　　第六个步行15分钟：从家门口出发，Z多步行15分钟应该有24小时的便利店一家。

　　第七个步行15分钟：从小区门口出发，散步15分钟能有免费的市政公园或休闲绿地广场。这样的公园越大越好，因为人有时需要这样的地方走走。

详细的可以参考这里：http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/127366.shtml

4. 个人比较看资源好的，中南路到鲁巷广场之间的房子，相比其他2号的路段，这里的价格还属于低洼（甚至还比不上南湖），2号线开通更可以直接辐射到光谷和中南两个商圈，教育配套是武汉Z丰富的（可能好学校太多了，这个资源在武汉不受重视？）。另外2号线绝对是武汉的黄金线，主要的经济动脉都在这一条线上。不管投资和自住，基本都不会犯错。

另外2号线绝对是武汉的黄金线，主要的经济动脉都在这一条线上。不管投资和自住，基本都不会犯错......

现在看的见的，摸得着的大家都是有共识的，自然而然的就需要更实实在在的资本和银子砸下去

能不能挖掘下潜力股，潜力地段，找一下目前的“价值洼地”，5年左右的就可以看到有新气象，新局面的下一个或者下几个“黄金地段”

看一下“武汉市城市总体规划(2010-2020年)”，关于市中心的规划：==============================================================

中央活动区是武汉的城市主中心，集聚城市重要的公共服务职能和大型的公共服务设施。

(1)滨江活动区是一环路以内的滨江地段，规划划分为永清、江汉关、汉正街、月湖、首义、月亮湾、积玉桥、归元寺等8个区片，重点发展商业贸易、文化娱乐、旅游休闲功能，保护历史文化风貌，塑造滨江城市景观，形成具有武汉特色的文化活动区。

(2)汉口地区王家墩区片主要依托建设大道集中建设金融商务、贸易咨询、会展信息、商业服务等重大设施，形成现代商务中心区。新华片以武汉国际会展中心和中山公园为中心，整合提升商业、医疗、会展、体育、文化设施水平，形成公共服务中心区。惠济片、站前片、宝丰片、花桥片主要发展行政办公、交通枢纽和公共配套服务职能，提升优化居住生活环境。

(3)武昌地区沙湖片主要围绕沙湖公园建设现代艺术中心和企业总部基地，布局区域性公共服务设施，建设江南公共服务中心区。洪山片主要依托中南路和中北路在洪山广场周边，集中建设行政、商务、酒店、体育设施，形成江南行政商务区。梨园片、晒湖片集中发展文化博览、办公功能。

(4)汉阳地区赫山区片通过功能置换，集中布置区级行政中心、商业贸易和现代化滨水居住区。

规划建设四新、鲁巷、杨春湖三个城市副中心。其中，四新重点建设和培育国际博览、商务办公等生产性服务职能。鲁巷重点建设和培育高新技术产品交易、信息服务等生产性服务职能。杨春湖重点建设区域性客运枢纽和旅游服务职能。

调整主城区居住用地布局，引导旧城居住人口向综合组团疏解，以后湖、古田、站北、谌家矶、南湖、白沙、四新、关山、杨园等为重点，集中成片规模化建设住宅区，严格禁止零星建设。规划主城区居住用地135.6平方公里，人均居住用地27.0平方米。

居住区建设坚持居住和公共服务配套同步发展的原则，规模超过10万人的居住组团应设置组团中心，低于10万人的综合组团可设置1—2个社区中心，满足组团内部的公共服务需求。

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我的感觉是，以这个布局和规划，中心区的资产会趋向于越来越稀缺，相对与现在中心区和周边的房价（中心区周边二手房1w左右，周边8000左右），那么其实中心区的房价其实是被低估的。

花了一上午，一层楼一层楼的爬完了篇帖子，基本都赞同，我也是在外面漂泊了7-8年，刚刚回到武汉2个月，马不停蹄的开始在武汉寻找房产的机会，

你可以试着再开个帖子，说说你的思路分析比较判断.............和你选房看地段的过程咧~...

呵呵，开新帖就不必了，这个帖子就很好，大家相互印证自己的想法而已，不必在浪费论坛的资源了。至于我选房的条件，已经说到了啊

1.二号线沿线，二环内或周边，临近城市主干道。

2.配套符合双十五的概念

3.价格8k-10k之间。尽量选择环境好的小区。

至于具体到哪个楼盘，看自己缘分吧。